✅企業融資貸款√信保基金方案

🔺信保基金保證對象🔺
(一)中小企業
符合行政院核定「中小企業認定標準」之中小企業，惟不含金融及保險業、特殊娛樂業。
所稱中小企業，係指依法辦理公司登記或商業登記，實收資本額在新台幣一億元以下，或經常僱用員工數未滿二百人之事業。另取有主管機關依法核發營業證照之下列申貸戶 [不含公立機關(構)、財團法人] 得視同依法辦理公司登記或商業登記：
(1)醫療保健服務業或建築師事務所。
(2)托嬰中心、幼兒園或兒童課後照顧服務中心。
(3)私立老人長期照護機構、私立安養機構、私立養護機構或私立身心障礙福利機構。
(二)創業個人
中華民國國民在國內設有戶籍，且為所創或所營中小企業之負責人，並符合「青年創業及啟動金貸款要點」規定之創業青年。
(三)其他經信保基金董事會通過並經經濟部核准之保證對象。

🔺申辦資格🔺
＃符合行政院核定「中小企業認定標準」之中小企業，惟不含金融及保險業、特殊娛樂業。
＃本標準所稱中小企業，係指依法辦理公司登記或商業登記，實收資本額在新臺幣一億元以下，或經常僱用員工數未滿二百人之事業。

🔺產品項目🔺
➡️一般貸款
➡️商業本票保證
➡️外銷貸款
➡️購料週轉融資
➡️履約保證
➡️政策性貸款
➡️中小企業災害復舊貸款
➡️供應商融資貸款
➡️中小企業出口融資
➡️批次信用保證  

✅企業401、403、404、405、407、408報表的差異&適用對象

▶️簡易說明:報表前面的 40 是指營業稅的代號，最後一碼則是區別代號。因為報稅的申報書會依不同行業別而有所不同，所以又區分了 403、405、405、、、 等不同報表。

✿✿✿報表分類: ✿✿✿
401 報表：適用於加值型營業人，像是銷售貨物或勞務者。
403 報表：適用於兼營營業人，像是便利商店或大賣場。
404 報表：非加值型營業人，像是金融保險業、特種飲料業(夜總會)、小規模營業人。
405 報表：適用於查定課徵營業稅之小規模營業人。國稅局會寄稅單來，通常每3個月申報一次。
407 報表：機關團體銷售勞務或貨物時的繳款書。
408 報表：購買國外勞務的繳款書，若已經用 401 申報者則免申報。
📍值得一提的是，信保基金並不直接對企業融資，也就是企業「無法」向信保基金取得融資。

✅什麼是信用保證基金？

信用保證基金是由政府及金融機構共同捐助成立之公益財團法人，其服務對象主要為中小企業。信保基金的目的在於對具「有發展潛力但擔保品欠缺之中小企業」，提供信用保證，藉此來分擔金融機構融資貸款的風險，提高金融機構對中小企業提供信用融資之資金。 

✅符合信用保證基金-基本條件有那些：

(１) 依法登記領有營利事業登記證。
(２) 連續營業已達一年以上。
(３) 最近年度營業額在新台幣一億元以下，或經常僱用員工人數末達50人。
(４) 無「信用或營業狀況不良企業移送信用保證注意事項」所列不得送保之規定者。
🔺申請資格需符合以下基本要件，即營運、票信及債信皆正常且符合銀行徵授信 規定者。
(１) 生產事業系指 -
(A) 依法辦理營利事業登記，領有下列證照之一的企業
1 領有工廠登記證的製造業，唯依「工廠管理輔導法」規定毋需辦理工廠登記者，應有製造、加工營業之事實。
2 領有營造業登記證或土木包工業登記證的營造業。
(B) 實收資本額在新台幣8000萬以下且連續營業6個月以上或經常僱員200人以下且連續營業12個月以上。
(２) 一般事業：
系指(A) 依法辦理營利事業登記，獨立經營之買賣業、服務業等，唯不含金融及保險業、煤礦開採業、特殊娛樂業。
(B) 最近年度營業額在新台幣1億元以下或經常維持員工未滿50人。
(C) 連續營業1年以上。

✅企業貸款種類有哪些？

企業貸款種類可分為三種，分別是企業信用貸款、企業抵押貸款以及企業擔保貸款。
一、企業信用貸款
企業貸款如果採用的是信用貸款，是不需要進行抵押和擔保的，整個流程是最簡單，主要看營業額跟資產負債表，所以審核速度也相對較快，但是企業如果營業額低，企業貸款額度就會降低。
二、企業抵押貸款
如果企業貸款所需的資金較高，那麽在挑選企業貸款種類時，應該選擇企業抵押貸款的方式，這也是最常見的貸款方式，是將自己的企業房屋産權或者是其他的具有價值的抵押品，作為抵押物來進行申請貸款，這種企業金融貸款的方式一般來說，貸款的額度是相對較高的。
三、企業擔保貸款
企業擔保貸款是指企業自身缺乏較佳的條件，無法申請貸款，此時可以尋求各家官股跟民營銀行進行企業擔保(信保基金)，這樣才能夠降低企業貸款的風險。若是附上完整的營業收入跟資產負債表以及擔保品，申請的企業貸款額度也會有機會相對較高。 

✅企業小頭家貸款專案簡介

✏️貸款對象:
僱用員工人數低於十人以下之營利事業➜依法有辦理登記之公司、有限合夥、商業或稅籍登記之法人機構。
✏️貸款用途:
A.週轉性支出➜營業所需週轉性支出。
B.資本性支出➜為購置(建)或修繕廠房、營業場所、相關設施、營運所需機器、設備及軟體等所需之資本性支出。
✏️貸款額度:
A.週轉性支出：每一事業申請本項貸款最高額度為新台幣500萬元【惟受災事業不受額度限制】。
B.資本性支出：最高以不超過計畫經費之8成為原則，得由承貸金融機構依個案情形調整。
✏️貸款期限:
A.週轉性支出：短期一年、中期五年(寬限期一年)。
B.本性支出：最長七年(寬限期二年)。 

✅營運週轉金的種類與項目介紹

A.週轉金用途多為短期週轉或營運資金所需，依時間分成3類：
1. 經常性週轉資金貸款：為維持公司正常營運的流動資產量，不足以現有資金滿足。
2. 臨時性週轉資金貸款：因公司營運需求而臨時增加流動資產，比如預期成本價格上漲而臨時增加訂單。
3. 季節性週轉資金貸款：為因應旺季需求上升、短期性增加流動資產，而產生的融資需求。
B.另據《中華民國銀行公會會員授信準則》法規第十二條規定，週轉金貸款種類概略分成7項：
1. 一般營運週轉貸款：金融機構與借款人於正常營運週期內，所提供的資金融通方式。
2. 墊付國內、外應收款項：金融機構幫借款人代墊款項，需依借款人所取得之國內、外商品交易或勞務取得之債權為憑據。
3.貼現：借款人將未到期支票賣給銀行，銀行收取利息後變現給借款人。
4.透支：當借款人帳戶餘額不足時，金融機構先代為墊付，此為提供給信用良好借款人的便利服務。
5.出口押匯：出口商以所得之信用證或合同要求等全部單據作為擔保，向金融機構押解款項。
6.進口押匯：本地押匯銀行接受借款人委託，先協助墊付國外發來之信用狀下單據的款項。
7.其他週轉金匯款 

✅常見的企業貸款項目介紹與簡介:

企業貸款項目A：中小企業短期借貸
一般銀行提供的中小企業短期借貸，可分為以下5種項目：
(1)一般營運週轉金融資：
企業依照其短期、中長期營運規劃所產生的資金需求，向銀行申請資金融通服務。
(2)票據融資：
當公司面臨資金需求時，將尚未到期的支票向銀行貼現，藉以取得週轉資金。
(3)應收帳款借貸：
將應收帳款的債權移轉至銀行，以換取週轉資金。銀行會向企業收取帳款管理費及利息費用。
(4)國內信用狀：
當企業須採購與本身經營業務相關的原料時，可以買方的身份向銀行申請國內信用狀（賣方為受益人），當賣方交貨後可再向開狀銀行請求付款。同時，銀行會向申請人（買方）收取相關手續費。
(5)透支：
銀行與企業事先約定在一定額度下，允許企業在存款額度不足時，將銀行墊付部分視為貸款，以因應企業經常性的資金需求。
🔹🔹🔹
企業貸款項目B：政府提供的政策性貸款
除了銀行本身的放款業務，政府也提供許多中小型企業貸款政策，以下也為您整理出3種適合中小型企業的政策性貸款。
(1)中小企業加速投資貸款：
貸款利率：最高不超過郵政儲金2年期定期儲金機動利率加年息0.5%，機動計息。
☑️貸款期限：最高10年，含寬限期最多3年，詳情請參考中小企業加速投資貸款專區。
(2)中小企業創新發展專案貸款：
貸款利率：最高以中華郵政股份有限公司2年期定期儲金機動利率加2%，機動計息。
☑️貸款期限：根據資金的不同用途制定，詳情請參考中小企業創新發展專案貸款
(3)企業小頭家貸款：
貸款利率：依照承貸金融機構作業辦理，提供最高9成信用保證，貸款利率依不同保證成數計收，詳情請參考規章說明。
☑️貸款期限：根據資金的不同用途制定，詳情請參考企業小頭家貸款。

✅何謂銀行企業融資授信5P原則

銀行針對企業辦理融資，不論其是否提供擔保品或以信用借款，亦不論其型態為大型企業、一般企業或中小企業，除了以財務分析取得各項數據並與同業比較，瞭解企業的償債能力、獲利能力、財務結構、經營績效及其在產業的地位，基本上常用五項指標作為授信決策的評估，以瞭解企業的信用狀況、未來的還款能力及產業發展前景，作為授信准駁與否及融資條件的依據。
所謂授信5P 原則，意指銀行授信須考量借款戶（people）、資金用途（purpose）、還款來源（payment）、債權保障（protection）及授信展望（perspective）。因由於英文字母均為P開頭，故簡稱為5P原則。

✅ 聯徵中心提供之企業信用評分資訊，範圍並未包含所有企業-

🟡符合下列條件之一者，將不予列入受評對象，包括：
1.非為公司組織（公司組織包含股份有限、有限、無限、與兩合)
2.設立登記非正常狀況者
3.上市櫃公司
4.公營屬性
5.產業屬性無法判斷
6.金融保險業
7.聯徵中心會員機構
8.投資業
9.揭露期限內有信用不良紀錄
10.信用歷史資料長度不足者
11.消債/其他註記顯示目前爭議中或訴訟中

🟣另若查詢「企業信用評分－含負責人資訊」，除了以上條件外，不予評分範圍尚包含：企業負責人身分證號或統一證號錯誤、受監護宣告者、負責人資料目前紀錄為爭議中或訴訟中者。

✅ 什麼因素造成「聯徵中心」企業信用評分為「固定評分」-

🍄由於信用評分模型使用資料係源自聯徵中心所蒐集之跨金融機構間的信用資料，因此若企業在聯徵中心資料揭露期限內有以下任一信用不良紀錄之情況：
(1)任一銀行列為逾期、催收、呆帳、、、。
(2)有票據拒往紀錄。
(3)法院裁定重整。
(4)法院裁定破產。

🍄雖有以上情形，但目前與金融機構仍存在正常授信帳戶之往來關係，所以給予固定評分：1200分，該分數為聯徵中心所指定之較低分數，並非實際針對該類企業進行評分計算。

✅ 查詢企業信用評分，顯示不予評分，其原因為何？

🔺所謂目前信用資料不足，本產品暫不進行評分，係指企業評分往來信用資料不足➜定義為「該企業最近1年的授信金額皆為0」，意指該企業在評分時點最近1年內，與金融機構皆未有授信借貸行為或未動用授信金額。因聯徵中心針對企業評分的原則係「行為評分」，若與金融機構無授信借貸往來關係，則缺乏依據判定其目前的信用狀況及過去的行為表現，故不予以評分。

🔺若該企業非屬聯徵中心評分範圍，則不予以評分。除少數企業在揭露期限內仍有違約紀錄故不予評分外，極大部分不予評分企業是信用歷史資料不足，尚未有足夠之資料計算分數的緣故，或企業營運屬性較特殊者，例如：上市櫃公司、公營事業、金融保險業等，經營層面較非同一般公司組織企業，因而不納入評分計算，並不表示該企業的信用品質不佳。

✅ 企業近1年內有多次金融機構【新業務申請】查詢紀錄」會造成企業評分較低嗎?

聯徵中心企業信用評分產品所稱之新業務申請查詢次數，定義為「最近一年內每90天的新業務查詢皆計為1次」，係指某一企業在90天內，不論有多少家金融機構以新業務查詢，皆視為同一筆信用需求，只計算為1次查詢；如超過90天之新業務查詢，則將視為不同之信用需求，需再計為另1次查詢，以此類推。因新業務申請反映的是一家企業信用擴張的需求程度，若查詢次數愈多，隱含企業對資金需求的程度愈高，信用風險也將隨之提升，造成評分降低。

✅ 企業信用評分的最高分是幾分？

企業信用評分並無預設一個絕對數值做為滿分，評分是以企業各變數所得的分數相加而得。至於最高分者，資料顯示約為2000分左右，然其並非固定，仍隨著不同時間點下所有評分企業資料的表現而有所不同，經統計約有98%以上的企業分數區間落在1200~1800分，僅極少數企業達2000分。

✅ 企業信用評分除授信資料外，是否會採用其他聯徵中心所蒐集的資料?

企業信用評分是結合企業基本資料(如規模、成立年數等)、授信類資料(如信用歷史長度、信用往來程度、繳款狀況等)、查詢類資料(如新信用擴張程度等)、財報類資料(如流動性、獲利能力等)以及負責人資料，再分析量化的產品，但聯徵中心蒐集之其他企業相關資訊，包括衍生性商品交易、勞工退休準備金相關資訊、企業重大污染裁罰處分資訊、中小企業融資服務平台資料查詢項目及證券商交易負面資訊等，因資料取得或使用上之限制，故僅提供金融機構查詢參考，並未納入企業評分計算範圍內。

✅ 申請企業貸款須準備文件-

企業貸款-公司戶應備文件如下:

🔸負責人-身份證(正反面)
🔸負責人-健保卡或駕照(正面)
🔸營利事業登記證或核准設立函
🔸公司章程
🔸股東名冊
🔸變更登記事項卡
🔸最近18張401、403、404表
🔸最近三年度損益表暨期中暫結報表
🔸最近三年度資產負債表暨期中暫結報表
🔸公司往來存摺(封面+近6個月內頁)
🔸個人往來存摺(封面+近6個月內頁)

加分&增加可貸金額-

🔹專利證書  
🔹訂單
🔹合約
🔹機械or設備
🔹不動產
🔹其他

➡️公司行號如成立未滿3年，則只須附成立至最近401表、損益表、資產負債表

✅ 企業主(負責人)辦理「個人信貸」可認定的收入&財力證明-

🖋️收入部分:
a.401、403、404表
b.營所稅申報書
c.最近年度扣繳憑單
d.最近年度個人所得資料清單
e.最近年度完稅清單
f.其他

🖋️財力方面:
A.往來存摺*台幣、外幣(基數認定)
B.租金收入
C.定存*台幣、外幣
D.基金
E.保單價值金
F.集保存摺
G.終身俸
H.債劵
I.其他

✅何謂支票借款與支票貼現？

支票借款又稱為『票貼』或『支票貼現』是一種將支票作為抵押品的資金服務，很多中小企業都會利用支票借款來解決資金週轉問題。支票借款和支票貼現一樣，是提前提示支票的借款行為，也可以稱為「票貼」或「調現」。因為支票的平均票期為3～6個月，如果持有支票的公司在這段時間面臨資金需求，即可轉讓該帳款債權予銀行或金融機構來提前兌現，但由於上述機構會收取利息及手續費等費用作為利潤，又稱票貼息，故無法依照支票面額全數兌現。 

✅ 支票兌現時常見的3種註記-

🔹禁止背書轉讓

如果支票上有註記 「禁止背書轉讓」等字樣，就代表該支票只能由支票上的受款人兌現，且受款人不能將支票轉讓。因此提領支票時，銀行將核對受款人的身分證明文件，確認受款人身分無誤後，才能兌換現金。

🔹憑票支付

支票上的「憑票支付」又稱為「抬頭」，是填寫受款人姓名的欄位，代表該張支票為該受款人所有，通常情形下，都會與「禁止背書轉讓」同時標記。但假如支票只有標記「憑票支付」而無標記「禁止背書轉讓」時，則受款人就可以在支票背面註記蓋章，將支票背書轉讓給第三人。

🔹左上方有兩條平行線

支票正面左上方若劃有兩道平行線，就是俗稱的「劃線支票」，代表這張支票只能存入受款人(若有劃線、沒有抬頭又沒有禁背者，就可直接存入任一人帳戶中兌現)的銀行帳戶，並需要經過票據交換所，不能立即兌換現金，通常需要３個工作天才會入帳。

PS.若是沒有額外註記的普通支票，其兌現期限為自發票日開始起算1年，逾時該支票即失效(如過期除非發票人幫忙更改日期並在更改的日期上蓋章)

✅ 支票小常識：

1.支票左上角如有兩條黑線者稱為劃線；有書名憑票支付○○○者稱為抬頭；支票〈正面或背面〉如有" 禁止背書轉讓 " 字樣稱為禁背；如此有以下幾種情形：

ａ．若有劃線、有抬頭又有禁背者，這張支票一定得存入抬頭者本人的帳戶才可以兌現。

ｂ．若有劃線、有抬頭但沒有禁背者，可於支票背面蓋抬頭者的印章再轉由有帳戶的家人存入銀行兌現。

ｃ．若有劃線、沒有抬頭又沒有禁背者，就可直接存入任一人帳戶中兌現。

ｄ．以上條件皆無者，則是張現金票，在本行者直接在支票背面填上姓名電話等基本資料就可領現了，若在他行得經由交換就要等第三天才會兌現。

2.存入支票時，於支票背面填上姓名及存入銀行帳號〈郵局帳號亦可〉等資料。

3.可在不同分行代收支票，須視代收銀行〈或郵局〉是否酌收手續費。

4.指名支票不可轉讓他人代收。

5.支票付款行與存款人帳戶為同縣市之支票約 1~3 天，不同縣市之支票約 3~5 天，即可

存入本人帳戶，就可提領。

6.例如支票上記載日期是 101 年 11 月 30 日，那就是說在 101 年 11 月 30 日那天開始可以去兌現支票，切記在 102 年 11 月 29 日(含)之前要去兌現喔~不然逾期一年就過期不能領了(如果過期可以請發票人幫你改日期並在更改的日期上蓋章)

✅ 即期支票與遠期差別

A.即期支票-
指發票人在票據上記載的發票日和送交給執票人的日期一致。因此拿到即期支票者，可以立即向金融機構申請兌現。
🔺根據票據法規定，如果發票地與付款地在同一縣市，執票人需在發票日後7天內提示；若發票地與付款地不在同一縣市，執票人應在發票日後15天內提示；若發票地在國外，付款地在國內者，執票人應在發票日後2個月內提示。
B.遠期支票-
指發票人在送交給執票人時，在支票上填載實際簽發日後的某一特定日作為發票日，執票人必須在票上所載發票日期屆至時，才能向金融機構申請兌現。
🔺假如害怕忘記兌換時間或遺失支票，也可以到銀行辦理「支票託收」，等發票日一到，銀行便會自動幫你兌現。

✅ 支票與本票、匯票有什麼不同？

A.支票
由發票人所簽發，指定一定金額，委託金融業者見票時，無條件支付款項給受款人。
☑️發票人必須發票人必須無信用不良記錄、銀行審核認可，才可以開立支票帳戶。
B.本票
由發票人所簽發，指定一定金額，在指定日期時由自己無條件支付款項給受款人。
☑️若受款人沒有拿到資金，可以逕向法院聲請強制執行。
C.匯票
由發票人所簽發，指定一定金額，委託付款人在見票時，無條件支付款項給收款人。
☑️除國內可使用，亦適用於跨國地區

🔹認識上述三種票據相關定義之後，企業就能依照自己的需求，選擇適合的票據進行資金使用、調度。不過就本地企業而言，最常使用的票據還是支票。

✅ 何謂支票拒絕往來

一年內發生退票，且未經辦理清償註記達三張，則票據交換所就會通報其為拒絕往來戶【拒絕往來期間一律為 3 年】

✅ 聯徵中心票據資訊揭露期限

聯徵中心之票據資訊揭露期限係依台灣票據交換所「支票存款戶 票信狀況註記須知」規定，退票紀錄自退票日起揭露 3 年，但退票 已清償並辦妥註記者，則自辦妥清償註記之日起揭露 6 個月；拒絕 往來紀錄自通報日起揭露 3 年，但拒絕往來提前解除者，自拒絕往 來提前解除日起揭露 6 個月。

✅「聯徵中心」計算「個人信用報告評分」的5項指標

#「信用評分」的高低與區間是「聯徵中心」根據個人於金融機構的➜借貸資料、信用卡資料、票信資料、被查詢記錄等內容加以換算得出。並可歸納出➜
1.繳款行為2.負債程度3.負債型態4.信用歷史長度5.新貸款申請次數等5項指標元素，由此為基礎計算出個人信用分數，用來預測個案未來履行還款義務的穏定性，提供金融機構做為風險控管參考。
#惟關於個人的存款、資產、年齡、教育程度、有無自用住宅、職業、服務年資、年薪、性別、財產所得、勞保、車籍駕籍、證券商授信負面資料等均未納入評分。
#由此可見，所謂「信用評分」僅是根據金融機構的往來情形加以計算出；故僅供參考就好!實務上◆大可不用把它當成准駁、核貸與否的唯一根據。才不致以偏概全，反而喪失核貸機會。 

✅申請貸款常見被拒貸的原因:

A.沒有工作或無法提供收入證明：
工作及收入證明是銀行評估個人還款來源的重要依據，如果無法提供穩定的職收證明供銀行授信評估，銀行將無法有效衡量其放款風險，以保障其債權。
B.近期有貸款核貸紀錄：
如近期內信用急遽擴張，資金需求過於密集，銀行很容易對其借款用途產生風險疑慮，會將其列為高風險族群，導致貸款無法過件。
C.聯徵中心信用評分偏低：
如曾有貸款延遲繳款、信用卡費逾繳、信用卡預借現金、信用卡長期動用循環額度、信用卡爆卡、貸款筆數多、近期內信用擴張、、、等等現象，將導致聯徵分數降低，通常會被銀行婉拒其貸款申請。
D.聯徵查詢次數太多：
如果近三個月內的聯徵查詢紀錄超過3家(並非3次)，屬於近期內密集申辦，會被銀行認定為高風險族群，進而降低貸款申請的核貸機率。
E.負債比過高：
信用貸款額度超過平均月收入的22倍（DBR）或收支負債比過高(DIR)，則屬於低承做客群。
F.債務協商繳款中：
目前處於前置性協商、個別協商、更生還款中，聯徵紀錄會被註記，因此信用暫時被凍結，如於期間內向銀行提出信貸、房貸、企業貸、信用卡、、等申請，都會直接被拒絕。
G.聯徵有其他不良註記:
例如:清算、催收、逾期、呆帳、信用卡強停、支票拒往、退票未清償註記、、、等。

✅聯徵信用紀錄主要包含5大部分：

1.借貸資料：包含借款餘額、共同債務、其他債務資訊、借款逾期、催收或呆帳紀錄。
2.信用卡資料：包含持卡紀錄、帳款資訊以及帳款總餘額。
3.信用評分分數：信用分數介於200到800區間，最低200分，最高800分【如目前跟金融機構無任何借貸往來或無持信用卡記錄，則屬不予評分(就是一般俗稱的小白，亦即信用空白)】
4.聯徵查詢紀錄：最近1年內的查詢紀錄，包含被查詢紀錄及當事人(本身)查詢紀錄。
5.通報紀錄資訊：如果被通報為可疑帳戶或詐騙，也會註記於聯徵紀錄。 

✅會影響「貸款准駁」的因素-

A.信用卡有遲繳紀錄(K23、K33)
B.信用卡未繳足最低應繳金額
C.信用卡➜使用循環額度，應繳金額未全額繳清
D.信用卡有「預借現金」紀錄
E.信用卡有使用「分期金」繳納方式
F.信用卡遭強制停卡
G.信用卡遭發卡銀行內部鎖卡
H.近期有多次「新業務查詢紀錄」，不含「原業務查詢」&帳戶開戶查詢
I.近期內信用擴張【含:短放、中放、長放、短擔、中擔、長擔、、】J.貸款有遲繳紀錄(B32)含▶房貸、信貸、車貸、有擔、無擔、、
K.貸款筆數多
L.聯徵有催收紀錄且尚在揭露期間內
M.聯徵有呆帳紀錄且尚在揭露期間內
N.聯徵註記有「債務協商」紀錄且尚在揭露期間內
O.聯徵註記有「更生」紀錄且尚在揭露期間內
P.聯徵註記有「家人代為清償」紀錄且尚在揭露期間內
Q.信用卡或貸款註記緩繳中
R.銀行帳戶被註記為警示帳戶
S.負債比過高
T.未達最低年所的門檻
U.其他...

✅ 聯徵中心-個人信用評分採用的資料，大致可區分為下列三大類：

a.繳款行為類信用資料
係指個人過去在信用卡、授信借貸、票據以及融資租賃交易的還款行為表現，目的在於瞭解個人過去有無不良繳款紀錄及其授信貸款或信用卡的還款情形，主要包括其延遲還款的嚴重程度、發生頻率及發生延遲繳款的時間點等資料。
b.負債類信用資料
係指個人信用的擴張程度，主要包括負債總額（如：信用卡額度使用率，即應繳金額加上未到期金額÷信用卡額度；如：授信借款往來金融機構家數）、負債型態（如：信用卡有無預借現金、有無使用循環信用；如：授信有無擔保品）及負債變動幅度（如：授信餘額連續減少月份數）等三個面向的資料。
c.其他類信用資料
主要包括新信用申請類之相關資料（如：金融機構至聯徵中心之新業務查詢次數）、信用長度類之相關資料 (如：目前有效信用卡正卡中使用最久之月份數)及保證人資訊類相關資料等。

✅ 聯徵中心「個人信用評分」分為三種結果-

1.如該當事人為有信用評分者，揭露實際分數(分數介於200分至800分)；評分分數較高者，表示具有較佳之信用品質，反之，分數較低者表示信用品質有待改善。

2.如該當事人為暫時無法評分者(如:信用空白，無參考資料可勾稽)，則揭露「此次暫時無法評分」。

3.如該當事人為給予固定評分者，則揭露「200分」。

✅ 何種情況下，會造成聯徵信用評分結果為☛此次暫時無法評分

若符合以下條件之一者，聯徵中心暫時不予以個人信用評分：

1.信用資料不足：
A.「授信歷史資料少於3期」或「近12期之授信餘額皆未大於0」。
B.「信用卡持卡未滿3個月」或「近一年之信用卡應繳金額皆未大於0」。

2.不適合取得信用：受監護宣告者。

3.信用資料有爭議：如個人請求於聯徵中心資料庫中註記其信用資料或紀錄目前為爭議中或訴訟中者。

4.在聯徵中心資料揭露期間內有下列信用不良紀錄之情況，且目前無正常之信用交易：
A.授信帳戶被任一金融機構列為逾期、催收或呆帳紀錄者。
B.信用卡任一正卡出現強制停卡、催收、呆帳紀錄者。
C.支票款存帳戶出現任一票據拒絕往來紀錄者。

5.已完成債務協商註記者。

6.消債條例適用者：若於聯徵中心資料庫中有前置協商、更生、清算等相關註記者，皆屬於暫時無法評分對象。

7.近1年內僅有學生貸款者：學生貸款屬於政府專案貸款，由於其性質特殊，並不算是真正的信用往來行為。

✅ 信用評分為「此次暫時無法評分」對個人信用有何影響？

若過去並沒有和金融機構有借貸往來紀錄，或是往來期間少於三個月，聯徵中心評分系統無從判斷其信用好壞，就會產生評分結果為「此次暫時無法評分」。此類族群雖因在聯徵中心的相關資訊不足，無法評分，但無法評分並不一定代表其信用不良。

✅ 哪些情況下會造成聯徵信用評分為固定評分200分？

申請人與金融機構往來雖有信用不良紀錄情形，但仍有其他正常的信用交易紀錄(例如:貸款或信用卡繳款中)，也就是仍有金融機構與該當事人往來，則聯徵中心給予固定評分200分，該分數為聯徵中心所指定的較低分數，換言之，亦即聯徵中心並未針對此類對象給予實際評分。

✅信用卡停用狀況有哪些？

「財團法人金融聯合徵信中心」信用卡資訊揭示最近5年持用信用卡情形，依當事人使用狀況分別 有：
1.一般停用:申請停用、期滿不續發、卡戶行蹤不明、疑似遭側錄、正 卡停用、自然停用、業務移轉或被併購、繳款義務人之法人停用。
2.掛失停用：遺失、被搶、被竊、毀損、遺失後續有消費。
3.強制停用:款項未繳及欠款繳清。
4.偽冒停用:被冒用及與偽卡同號。
5.其他：其他及消費款項有爭議。 

✅ 使用信用卡分期付款是否會影響聯徵信用評分？

信用卡分期付款共有以下三種:
A.預借現金分期。
B.帳單分期(指整筆帳單款項之分期，例如:帳單應繳總金額轉分期）。
C.消費分期（指單筆消費款項之分期）。

🍎其中，預借現金代表個人有較為急迫之資金需求，而帳單分期等同於實質借貸且風險偏高，因此聯徵中心會將「預借現金分期」及「帳單分期」兩者納入影響評分的項目；惟「消費分期」因屬性較偏向消費行為，所以聯徵中心並未直接將其納入評分模型考量，故並不會影響信用評分。

✅ 信用卡刷卡金額(含分期付款)，會影響信用評分嗎？

負債類情形為聯徵中心信用評分參考的依據之一，所以刷卡金額過高會讓信用卡額度使用率（即應繳金額加上未到期金額÷信用卡額度）因此上升，進而導致信用評分降低。

✅ 關於聯徵紀錄-信用卡揭露說明：

⭕信用卡資料揭露期限，自停卡日期起揭露5年。但款項未繳之強制停卡資料，未清償者，自停卡日期起揭露7年；已清償者，自清償日期起揭露6個月，但最長不超過自停卡日期起7年。
⭕信用卡戶帳款資料揭露期限，繳款資料自繳款截止日起揭露1年，催收及呆帳紀錄自清償之日起揭露６個月，但呆帳紀錄未清償者，自轉銷之日起揭露５年。
⭕ 特約商店資料揭露期限，自解約發生日起揭露5年；特約商店每日請款交易資料，自請款交易日起揭露1年。 

✅ 聯徵中心貸款資料之揭露期限-
逾期、催收及呆帳紀錄，自清償之日起揭露3年，但呆帳紀錄最長不超過自轉銷之日起揭露5年。

✅ 關於「就學貸款」資料揭露期限-

1.凡自96年11月起新增未依貸款契約償還借款之學生或保證人違約資料（亦即金融機構於96年12月所列報之96年11月新增授信戶違約或逾期等資料），該債信不良紀錄將依前揭規定揭露至貸款完全償還為止，已償還者，由承貸銀行通知聯徵中心註銷其紀錄。如於96年10月前已發生之學生或其保證人違約資料，仍適用聯徵中心一般授信資料揭露利用期限規定，逾期、催收及呆帳紀錄，自清償之日起揭露3年，但呆帳紀錄最長不超過自轉銷之日起揭露5年。
2.依教育部109年5月22日臺教高(四)字第1090053074號函釋，就學貸款並非社會福利，亦非就學補助，借款人仍應擔負起攤還本息之責任；另當事人因更生方案履行完畢(或清算)而債權消滅，並不等於債務清償，與本辦法第11條所稱「貸款完全償還」未符。所以聯徵中心對於就學貸款逾期、催收或呆帳紀錄，仍會揭露至貸款完全償還為止。

✅ 債務協商註記的揭露期限-

➡️前置協商註記-
A.前置協商不成立:「結案日」 起加6個月。
B.前置協商成立：履約完成日或提前清償日加1年。
C.毀諾未清償：自毀諾日起加3年。
D.毀諾後清償：全部債務清償日起加1年，但不超過毀諾日起加3年。
➡️個別協商註記-
A.個別協商成立者：自協商成立日起，至履約完成日或提前清償日止。
B.個別協商毀諾/終止者：自毀諾/終止日起加3年，惟不超過個別協商協議書約定之清償日。
C.個別協商毀諾後逕行全部清償該筆債務者：自該筆債務清償日加1年，惟不超過該筆債務毀諾日加3年。

✅ 為何信用不良資訊揭露期滿後，向金融機構申請貸款時不良記錄仍在-

金融機構(銀行、農會、漁會、信用合作社、保險公司、證劵公司、、、)基於其經營策略及風險管理需要，往往本身也建置有內部的信用資料庫，因此，如果您在聯徵中心申請的當事人綜合信用報告中，因資料揭露期限屆滿而無紀錄，但在向金融機構申請貸款時卻被告知過去的不良紀錄，其實是因為金融機構本身還保有該項紀錄所致。

✅關於聯徵紀錄近期多家查詢-

大多數銀行普遍會以三個月內承作第三家作為近期內聯徵查詢家數的底限。近期內聯徵多家「新業務」查詢，雖算不上信用不良紀錄，然而卻是銀行准駁貸款&核發信用卡的重要關鍵因素之一，聯徵近期多查通常會被銀行視為高風險群客戶，因此大大降低銀行核貸意願。試想:如銀行於調閱申請人聯徵紀錄時，發現申請人短期內曾向多間銀行進行申請，但都沒能核貸，就會懷疑申請人是否曾信用不良，或是有什麼隱藏風險，只是在本行資料庫內無法查詢得知，而卻能在他行資料顯現(例如:曾前置協商已結清or曾有不良債權or曾強制停卡or貸款曾被列入催收、逾期、呆帳or呆帳已過揭露期、、、)因此就會將其列為高風險客人而拒貸。 

✅造成聯徵紀錄多查的原因:

當人們向銀行申辦貸款或申請信用卡或開戶時，銀行就會經由「財團法人金融聯合徵信中心」調閱個人或法人聯徵紀錄，譬如對3家銀行提出申辦，就會有這3家銀行先後向「財團法人金融聯合徵信中心」調閱的紀錄。
一般會向銀行申請的貸款項目大致為:A個人信貸B房屋貸款C汽車貸款D企業融資E申請信用卡F提高信用卡額度....。 

✅ 個人信用資料被金融機構查詢次數過多，會影響信用評分嗎？

📌聯徵中心信用評分針對金融機構查詢聯徵中心資料之查詢目的，如：存款開戶、申請信用卡、舊客戶信用複審等因素，皆不納入評分模型；此外，當事人本人查詢信用報告的紀錄亦不納入評分模型，故皆不會影響其評分。

📌個人信用評分僅將金融機構基於新業務且為申請授信（即貸款）之目的而查詢的查詢紀錄納入評分模型，因為此類查詢次數愈多，通常金融機構會將其視為對資金有急迫或異常的需求（例如：可能無法從原往來銀行獲得足夠之資金而必須向其他銀行借貸；或者是持續性缺乏資金而必須多次向銀行申貸；又或者是自身其他風險因素導致必須向多家銀行申貸始能獲得所需資金等等），而以上情況通常都會被金融機構視為信用狀況之不利因素，故將此納入評分模型考量。

📌另為避免當事人因短期內向多家金融機構比價（如：為取得更好之利率、額度…等貸款條件）進而導致評分降低，故聯徵中心中心會將最近一年內每30天的新業務查詢皆視為同一筆信用需求，亦即只計算為1次查詢；然當超過30天之新業務查詢，則將視為不同之信用需求，需再計為另1次查詢，以此類推。

✅ 一般受雇人員-辦理銀行貸款可認定的收入&財力證明-

➡️收入方面:
a.勞保(勞工保險)*不含投保工會*
b.健保職保(投保單位需相同於現職公司)
c.公保(公教人員保險)
c-1銓敘部證明
c-2派職令
c-3任官令...
d.軍保(軍人保險)
d-1兵籍資料
d-2派職令
d-3任官令...
e.最近年度扣繳憑單
f.最近年度個人所得資料清單
g.最近年度完稅清單
h.薪資轉帳存摺(轉入科目有規範)
i.在職證明(認定有資本額&單位限制)
j.薪資單(認定有資本額&單位限制)
k.執行業務所得
l.其他

➡️財力方面:
A.往來存摺*台幣、外幣(基數認定)
B.租金收入
C.定存*台幣、外幣
D.基金
E.保單價值金
F.集保存摺
G.終身俸
H.持有不動產證明
I.債劵
J.其他

✅ 申請貸款-可作為參考收入的所得扣繳項目-

💰所得類別代號為50(薪資所得)
➡️薪資：包含酬勞、工資、工作酬勞、助理薪資、兼職酬金、工作所得、助理費、人事費、工讀費、工讀助學金、工作費、臨時工資、各類津貼、年終獎金、考績獎金、調薪差額、晉級差額等。
➡️授課鐘點費：包含學校開課、訓練班、講習會等排定課程發給之鐘點費。
➡️科技部等撥付研究生獎助學金。
➡️各機關、單位委託專案研究補助費。
➡️公務員之各種補助費收入。
➡️研究費。
➡️結婚、眷喪、生育、子女教育、健康檢查、休假旅遊補助費。
➡️諮詢費、實驗受測費、問卷調查費、訪談費、輔導費、出席費、主持費、講座費、講評費、論文發表費、一般審查費、專案研究報告、著作等審查、教材編輯費、打字費、資料蒐集費、清潔費、口語翻譯費。
💰所得類別代號為9B(執行業務所得稿費、演講費等)
➡️稿費、演講費、演講鐘點費。
➡️教師升等著作審查費。
➡️畢業論文之指導費、審查費。
💰所得類別代號為9A(執行業務所得)
➡️ 律師、會計師、建築師、技師、醫師、藥師、著作人、代書、工匠和表演人及其他以技藝自力營生者的業務收入或演技收入。
💰所得類別代號為91(競技競賽及機會中獎獎金及獎品)
➡️各類競技比賽及抽獎之獎金及獎品價值。
💰所得類別代號為93(退職所得)
➡️凡個人領取之退休金、資遣費、退職金、離職金、終身俸及非屬保險給付之養老金等所得。
➡️分期領取退職所得之退休公務人員所領之年終慰問金及子女教育補助。
💰所得類別代號為92(其他所得)
➡️各類研討會報名費、註冊費、入會費、年費免列、教育訓練費、檢測費用等…。
🔺以上最終詮釋，以銀行或金融機構認定為主。

✅常見的勞工投保方式

🌲勞保-
勞保全稱「勞工保險」，屬於社會保險的其中一個項目。 在職勞工每月由公司加保，從薪資中扣除部分費用作為保費，以獲得保險保障。 勞保保障項目涵蓋：傷害、殘廢、生育、死亡及老年給付等不同情境。 勞工發生上述相關事故時，便能依勞保規定獲得相關給付。

🌲公保-
公保全名是「公教人員保險」，是台灣專為公務員和教育人員設計的強制性社會保險，1958年開始實施，目的是保障公職人員的生活與福利，提升工作效率。 它的主管機關是銓敘部，目前由台灣銀行公教保險部負責承辦。 保障對象：包括法定機關編制內的有給專任公務員、公立學校教職員，以及部分私立學校教職員。

🌲軍保-
軍人保險係社會保險，為我國憲法基本國策所建立之社會福利 制度。 軍人保險於民國(以下同)39 年6 月1 日開辦，起初納保 對象僅有現役軍官，自48 年7 月1 日起擴大至現役士官長、 士官、士兵及各種軍校受訓之學生。 給付項目有退伍給付、身 心障礙給付以及死亡給付，俾使國軍官兵得以無後顧之憂地保 家衛國。

🌲漁保-
如果是從事漁業相關事業的人民，可能會由職業工會，或是漁會加保社會保險，通稱為「漁保」。

🌲農保-
顧名思義，農保是從事農業工作的人參加的社會保險，目前農保的身分別有自耕農、佃農、養蜂農民及實際耕作者4種。

🌲農職保-
實際從事農業工作之農保被保險人，或已領取相關社會保險老年給付或外籍配偶且全民健康保險以第3類被保險人身分加保者，或具農業生產技術能力，且以區域性從事農業生產工作者，可以自願參加農職保，但自112年12月1日起申請參加農保者，視為一併參加農職保。

🌲團保-
團體保險是指雇主幫員工投保的保險，一般團體保險內容包含團體壽險、傷害險及健康險等項目，當員工發生意外事故或生病的時候，能夠提供補助醫療及身故傷亡保險金給付的保障。 由於團體保險的保費通常是由雇主全額支付，並涵蓋24小時完整保障期間，因此也被視為是一種員工福利。

🌲工會保險-
勞工保險提供勞工朋友完善的保障，其保障範圍包括：生育、傷病、失能、老年、死亡五種給付。 年滿十六歲以上，無一定雇主或自營作業者，得以職業工會為投保單位參加勞工保險。 由工會投保，政府補助40%保費，符合特殊身分者另有補助。

✅ 何謂「消費金融無擔保債務」？

➡️係指信用卡、現金卡、信用貸款(不包括政策性補貼貸款及機關團體職工福利低利貸款)及擔保貸款經執行擔保物權仍不足清償餘額。

✅主債務、從債務、共同債務的定義與差異-

所謂主債務，是指能夠獨立存在的債務；相應的，從債務是指從屬於主債務，其效力受主債務影響的債務；共同債務是指在申請貸款時以「共同申請人」的身份去申貸，才屬於是共同債務。

✅無擔保放款之短期放款、中期放款、長期放款的貸款年限-

♦短期放款貸款年限1-3(含)年【列入DBR22倍限制】
♦中期放款貸款年限3-7(含)年【列入DBR22倍限制】
♦長期放款貸款年限7(不含)年以上【視貸款種類判定是否列入DBR22倍限制】

✅有抵押擔保品之短期放款、中期放款、長期放款貸款年限-

♦短期擔保放款貸款年限1-3(含)年【列入DIR收支比計算】
♦中期擔保放款貸款年限3-7(含)年【列入DIR收支比計算】
♦長期擔保放款貸款年限7(不含)年以上【列入DIR收支比計算】

✅信用貸款的定義與適合申辦對象-

#信用貸款是以借款人信用條件為主要依據的貸款融資服務，屬於無擔保貸款，即使名下沒有合適的抵押品也能提出申請，相較於➤汽車、機車貸款、房屋貸款及土地貸款等抵押貸款，貸款額度較有限制，個案的負債比也看的比較重；通常是因手續較簡便或無法提供合適抵押品時，會採取申請的貸款方式。
#根據金融監督管理委員會（金管會）規定：「金融機構對於債務人於全體金融機構之無擔保債務歸戶後之總餘額除以平均月收入，不宜超過22倍（又可簡稱為DBR22倍）。」舉例:若申貸人的平均月收入是3.5萬，那麼DBR22倍即是3.5萬乘以22倍，也就是最多可貸77萬元的銀行貸款貸款額度。 

✅信用貸款額度的計算方式與可貸金額-

信用貸款的額度會根據申貸機構、借款人信用條件及財務狀況的差異而有所不同。簡言之，就是以申貸人每月收入金額，換算DBR及DIR得出本次信貸可貸金額【根據金管會的規定，金融機構對於債務人的無擔保債務不得超過平均月收入的22倍（簡稱DBR22倍，DIR則為收支比計算）】

✅整合負債&債務協商的差異-

◆整合負債是由一家銀行經由代償或代償+現有或現金方式，讓您償還其它家銀行的房貸、信貸、現金卡、信用卡、、、。通常的目地是➜減少貸款筆數、降低利息支出、拉長還款長度、、、以簡化繳款方式、優化聯徵信用評比。
◆債務協商是經由目前負債銀行(含:信貸、信用卡、現金卡、房貸、助學貸款、紓困、、、)的最大債權銀行，作為還款行，再由其根據負債比例分配給原負債銀行；一經前置性協商(或一致性協商、個別協商)成立，聯徵就會被註記為債務協商戶(等同-信用瑕疵)，須等到整筆負債都正常還清後一年，聯徵的債務協商註記才會從聯徵註記欄消除，恢復成信用空白(聯徵分數:不予評分)；至於要恢復聯徵分數➜因曾有信用異常記錄，當然會有其難度。
◆跟債務協商相關現象，就是協商毀諾、協商破裂、二次協商、前置性協商、一致性協商、個別協商、、、等。
◆無論整合負債或債務協商，承作範圍都僅限金融同業方案(不含非金融同業之融資專案)

房屋貸款常見問題✅地籍測量常用面積【平方公尺換算坪數公式】

1平方公尺 = 0.3025坪
1坪 = 3.3058平方公尺
1公頃 = 10000平方公尺 = 3025坪 = 1.03102甲
1甲 = 10分 = 2934坪 = 0.96992公頃
1平方公里 = 100公頃
例如:
A.室內+附屬建物(如:陽台)面積=80平方公尺
B.共有部分(如:公共設施)面積=20平方公尺
則該物件坪數等於➜80平方公尺+20平方公尺=100平方公尺×0.3025=30.25坪
備註:在房屋估價時，會把車位依當地行情「獨立估價」，並不算在單坪估價內。

✅房貸還款方式的介紹&說明

▲本息平均攤還（定額攤還本息）
將貸款期間內全部的本金與利息加總，平均分攤於每一期償還，每月繳款金額固定，但若利率調整，月付金需依剩餘貸款期間重新計算。還本速度較慢，剛開始的月繳金額中，利息較多，本金較少。
▲本金平均攤還（定額攤還本金）
將貸款本金平均分攤到每一期償還，利息則是依貸款餘額逐期計算，若利率調整，差別只在每月須繳交的利息，本金是固定的。還本速度較快，但是剛開始還款壓力較大，適合負債比較低的族群。
▲本金到期一次清償法
每月只須繳交房貸利息，本金則是在到期時一次清償。因為本金在貸款期間都不用償付，所以每月利息負擔較重，合計繳交利息較多，通常適用於貸款期間較短的商業性融資（公司貸款），一般客戶則無法申請。
▲有寬限期攤還法
在貸款初期一段時間內（通常為1～3年），貸款人每月只須繳交貸款利息，這段期間稱為「貸款本金償還寬限期」。寬限期滿後就用本息攤還的方式償付，目前一般購屋貸款寬限期最長為5年。
▲循環動用型（透支型或擔保透支型）
銀行是撥「額度」而非現金，貸款人在額度內可循還動用，利息依動用金額與天數計算，再將每日的利息加總來「按月繳息」。繳款負擔較輕，但利率較高，適合自營商或股票族使用。 

✅房屋貸款的類型有哪些？

A.指數型房貸
B.固定型房貸
C.階梯型房貸
D.抵利型房貸
E.理財型房貸
F.保險型房貸
G.綜合型房貸 
H.回復型房貸

✅「指數型房貸」的介紹與說明

【指數型房貸利率＝定儲利率指數＋加碼利率】是一種依據約定利率做為房貸訂價的基礎，也就是先訂定「指標利率」，做為調整房貸利率的標準，然後再「加減碼」的房屋貸款方式。(例如:有些銀行的指標利率，是以國內十家銀行之『一年期定期儲蓄存款固定利率』平均值為基準，亦稱之為「定儲利率指數」＋加碼利率＝指數型房貸利率)
PS.指數型房貸的指標利率可隨市場利率變動而機動調整，使利率定價較公平且透明，其與傳統型以基本放款利率計價的房貸方案相比，消費者可以獲得更為合理並接近市場行情的利率。 

✅「理財型房貸」的介紹與說明

理財型房貸基本上，就是結合存款和房貸帳戶的產品，銀行會依據抵押的房子市值，提供可循環動用的額度，是一種可讓房貸價值靈活運用的理財方式，與一般房貸的主要差異在於一般房貸還款後的本金部分不能再動用，而理財型房貸的還款本金(包括每月攤還之本金及提前部分還款之本金)會轉換為循環額度，可隨時動用，也就是說已經還掉的貸款本金可隨時再借出、歸還，按日計息，
因此利率也會比一般房貸高。
利息換算舉例說明:
假如向銀行申貸1000萬「理財型房貸」，年利率2.5%，目前動用300萬元，動用天數10天➜則按日按額計息的利息支出為：【公式: 借款額度 × 年利率 × （借款天數 / 365 ）】=300 萬 × 2.5% （年利率） × （10 / 365 ）（天）
▲本月利息支出=2055元(其餘800萬元，因未動用-所以不須支付利息)
PS.
◆理財型房貸優點1.有動用才計息2.可彈性還款3.可當臨時備用金4.資金提領方便。
▲理財型房貸缺點1.利率比一般房貸高2.資金借出使用有特定限制(有些銀行針對理財型房貸的資金用途上有「但書」規定， 譬如不能將「理財型房貸」的貸款金額，作為房地產等投資使用。

✅「抵利型房貸」的介紹與說明

◆抵利型房貸, 又稱「免息型房貸」、「存貨整合型房貸」, 是指除了房貸帳戶, 銀行會另外開一個存款帳戶與房貸帳戶相互連結, 借款人將錢存放在存款帳戶, 用此帳戶孳生的利息來折抵房貸利息, 藉此減少房貸利息支出, 達到降低每月攤還金額或縮短還款年期的目的. 換句話說, 當存款愈多, 房貸利息也抵掉愈多, 利息支出也就愈

●●優點●●
a.存款利息可用來折抵房貸利息➤➤➤將資金存入與房貸帳戶連結的存款帳戶，銀行就會以房貸餘額扣除存款帳戶的金額來計算房貸利息，帳戶的存款愈多，計算房貸利息的免息金額就愈高，但最高免息額度以房貸餘額為上限。
b. 縮短還款時間➤➤➤在房貸餘額約定抵利上限內，隨著存款金額增加，不僅縮短還款時間，還省下愈多原本應該付給銀行的利息，等於就是降低房貸利率。
c. 存款帳戶利率與房貸利率相同➤➤➤把錢存放在與房貸帳戶連結的存款帳戶， 在房貸餘額約定抵利上限內， 其存款利率與 房貸利率 相同。當存款利率愈低， 便可賺取愈多利差。
d. 可雙週繳款節省利息開支➤➤➤一般房貸是以「月」為一期，計算該月房貸餘額的利息；但抵利型房貸的存款帳戶屬於活存，每日金額可能都有變動， 所以採用「每日」(以 365 天為基礎) 計息。抵利型房貸先計算房貸餘額的利息及與房貸連結帳戶的存款利息， 再以房貸利息扣除存款利息後的差額為收取標準， 並每期 (月或雙週) 結算一次。如果以雙週繳款的方式，就是將月繳方式均攤成每個月繳二次，每個月會提前兩週還款一半的房貸本金，如此可以節省下兩週的房貸利息，讓本金多攤還一些。
e. 資金可隨時彈性運用➤➤➤除了存款利息還可直接折抵房貸利息，如果臨時有資金需求，存款金額可隨時提領運用，就像有個備用的資金帳戶，保留資金彈性運用，無需再走增貸程式。

●●缺點●● 
A. 活存餘額折抵有上限➤➤➤抵利型房貸的存款帳戶，也不是存多少就能抵多少，銀行不會做賠本的生意，只有在約定可抵利之貸款餘額範圍內，才會存款愈多，應繳房貸利息就愈少，超過貸款餘額約定可抵利上限的存款餘額不會支付存款利息。目前市面上有抵利型房貸服務的銀行，折抵比例有 30 % 、 50 % 、 70 % 、 100 % 等四種， 折抵比例愈高、房貸利率愈高，這是因為銀行有房屋鑑價與各項行政作業成本需要支出，如果折抵比例愈高，銀行愈賺不到錢，所以需要提高房貸利率來彌補損失。
B. 每月還款壓力不會減輕➤➤➤抵利型房貸標榜存款金額愈多， 房貸本金還的也愈快， 並且省下更多的利息， 但是每個月「本息均攤」金額是固定的， 每月還款壓力不會減輕， 只是需要繳的房貸利息減少， 這些少繳的房貸利息自然就會多償還到房貸本金部分， 使房貸本金償還愈多， 所以可以提早還清房貸。
C. 雙週繳款壓力大➤➤➤雙週繳款讓原本每個月只要繳款一次，變成每兩週要繳款一次，每一年累積下來，「雙週繳」會比「月繳」多繳一個月貸款，對於存款金額不多或月薪不高的人來說，還款壓力會變大。
D. 抵利型房貸利率比一般房貸高➤➤➤既然銀行提供存款利息可用來折抵房貸利息的好處，當然不會做賠本的生意，所以抵利型房貸利率會比一般房貸利率高出大約 0.15 ~ 1 個百分點，即使如此，如果存款金額夠多，那麼抵利型房貸的利率有機會比一般房貸利率更低。
E.存款利息讓購屋借款利息扣除額變小➤➤➤根據所得稅法第 17 條規定，「儲蓄投資」每年有 27 萬元的特別扣除額的免稅優惠、自用住宅「購屋借款利息」每年有上限 30 萬元的列舉扣除額度，也就是說，儲蓄投資與房貸利息不能同時節稅。抵利型房貸由存款產生的利息，雖然與房貸利息抵銷，但存款利息抵利的部分視為一筆「利息所得」，若超過免稅額，仍需要併入當年度綜所稅申報，所以實際房貸可列舉扣除額為：房貸利息減去儲蓄投資利息後的餘額才能申報。
F. 活存帳戶不付利息➤➤➤抵利型房貸的存款帳戶本身不支付利息，因為這個帳戶的金額是用來抵銷房貸利息。

✅「固定型房貸」的介紹與說明

【固定型房貸利率＝ 固定利率指數●亦稱作「一段型利率」】固定型房貸最大的特色➤➤➤意指在契約規定的還款期間，每期的貸款利率都是固定，亦即每月繳交固定的房貸本息。雖然借戶可避免央行升息風險，不過銀行也會因此調高利率及增加手續費，因此相較於指數型房貸，固定型房貸的利率通常會比較高。且由於房貸多為超過 20 ~ 30年的貸款長度，大多的銀行，並不會提供這麼長的固定利率型房貸，因此通常僅會在貸款前期提供，時程期滿後，還是會回歸「指數型房貸」型式。

✅「階梯型房貸」的介紹與說明

●●階梯型房貸利率＝ 定儲利率指數＋ 個別加碼利率（分階段調高）●●
◆階梯型房貸跟指數型房貸的利率計算很類似，一樣是「定儲利率指數」加上「個別加碼利率」。然而階梯型房貸會依照時間分段，以不同的加碼數計息，每一期的償還金額，會像階梯一樣，前期比較低，之後分階段調高。

✿✿✿一般階梯型房貸分為三個階段
▲第一階段：寬限期➤➤➤還息不還本的寬限期大約落在1-3年，這時候貸款民眾不需要繳納本金，只需要每個月償還房貸利息。
▲第二階段：按月付息、繳納部分本金➤➤➤在第二階段中，除了每個月繳納房貸利息之外，貸款的民眾還可以按照自身的能力，與銀行約定每月需要攤還的本金金額。
▲第三階段：每月償還剩餘本金➤➤➤在最後一個階段，就需要償還剩餘的本金。通常會使用本息平均攤還法，也就是把本金、利息平均地在剩餘的貸款期限內償還，每一期需要繳納的金額都相同。

✅綜合型房貸【指數型+理財型】的介紹與說明

●●綜合型房貸為結合「一般房貸」與「理財型房貸」的產品，貸款人能將部分（大多為2成）房貸以一般房貸方式計息，其他部分則用理財型房貸的利率計算方式，成為可循環利用的資金。適合自備款多、想省利息、想彈性運用資金者。 

✅什麼是房貸寬限期-

所謂的房貸寬限期，即是在申請房屋貸款時，可以選擇在一定期限內「寬限」還款金額，意即此段時間內只需先償還利息，等到寬限期結束後，再平均攤還本金與利息，也就是「還息不還本」。房貸寬限期是許多房貸族為了短期緩解沉重房貸還款壓力，會選擇的繳款方案，借款人在約定的時間內僅需支付利息，不需償還本金，使資金規劃及運用上更有彈性。備註:房貸寬限期的申請長度，會因每一家銀行個別規定而有所不同。 

✅房貸寬限期-優點及缺點介紹

房貸寬限期優點-減輕還款壓力負擔：房貸寬限期允許借款人在特定期間內僅支付利息，有助於減輕借款人的月付款壓力。借款人可以藉此將省下的資金運用至其他用途，或因應臨時性支出，提高財務的靈活運用。房貸寬限期缺點-寬限期後月付金負擔較高：因為未償還的本金仍需在寬限期後償還，因此寬限期結束後借款人需支付較高的月付款，這可能會對借款人的月財務預算產生負擔。例如:原房屋貸款金額1000萬(分30年)寬限期3年【當寬限期結束時，原分360期(30年)的本金只能於324(360-36)期內分攤結清，所以月繳金額會比較多】

✅車位種類🚘法定停車位-自行增設停車位-獎勵增設停車位➜介紹

✔法定車位：依照建築法規，大樓依照總樓地板面積多寡所必須設置的停車位，法定停車位必須登記為公共設施(公共設施停車位)(共有)，沒有獨立的權狀，但會登記在權狀中加計車位坪數和編號，不能與主建物分開買賣。且只能賣給同社區的住戶。

「法定停車位」有以下的幾個特點：
(1)它沒有獨立權狀，是以登記在公設的持分來給承購戶。
(2)必須隨主建物一併移轉或設定負擔，但亦可經過約定專用，或是依照分管協議，得交由某一戶或某些住戶使用。
(3)由於法定停車位無法取得獨立權狀，故僅能賣給該公寓大廈之區分所有權人，不得賣給外部的其他人。
✔自行增設停車空間：建商滿足建築法規數量的車位後，由建商自行增設的停車位，該車位產權較有彈性，可以跟法定車位一樣登記為公共設施(公共設施停車位)(共有)，也可以登記為獨立權狀(專有)方式但是建商有規劃獨立出入口且與法定車位有明顯區隔，如果登記為獨立權狀，則可以單獨出售車位並且不限制買方為社區住戶。

「自行增設停車位」有以下的幾個特點：
(1)若在構造及使用上有獨立性，例如有專用的出入口，並取得「防空避難室所在地址」證明，就可以登記為主建物，可以有獨立權狀。在實務上會把這一類增設的停車位，集體登記成一個專有部分，而由購買增設停車位的人分別共有，每一個停車位都各有一張權狀。
(2)若在構造及使用上沒有獨立性，就只能以公設來登記。這樣就和「法定停車位」一樣，不得賣給該公寓大廈區分所有權人以外的其他人。
(3)若是登記為主建物，因為有獨立權狀，就可以單獨買賣給任何人，但也會造成該建物的出入較為複雜。
✔獎勵增設停車位：政府為了鼓勵建商增設停車位給民眾使用，而換取獎勵容積的停車位。與自行增設停車位一樣，可以登記為公設或獨立權狀，但是除了所有權人可以使用，一般民眾也可以使用。

「獎勵增設停車位」有以下的幾個特點：
(1) 「獎勵增設停車位」之所有權人，必須提供給「公眾」使用。在民國100年以前的建案，因為所有權人並沒有被排除在「公眾」之外，所以就算是沒有讓外部人士使用，也不算是違法。但在此之後申請建照的獎勵停車位，就要小心是否合於法規了，以免使用上綁手綁腳的，未來想要轉手時也會有接受度上的疑慮。
(2)其產權的登記和「自行增設停車位」大致相同。
(3)購買獎勵停車位的所有權人必須負擔管理費用，產權移轉時也必須明確告知承接的住戶，以免發生糾紛。

✅五種車位🚘使用型態區分：

🔘坡道平面車位：車子透過坡道進入地下停車場並停在平面停車位
優點：1. 使用方便、安全。2. 維護保養成本比「機械設備」的車位種類低。
缺點：價格較高
🔘坡道機械車位：車子透過坡道進入地下停車場並停在機械式停車位
優點：同樣的空間可上下層-停2或3部車，平均車位價格較坡道平面車位低。
缺點：1. 機械式車格需定期維護保養。2. 操作升降需耗時等待。3. 機械車格對大尺寸車種可能無法容納。
🔘機平(機械平面)車位：車子透過機械式的升降梯，人和車搭電梯進入地下停車場並停在平面停車位
優點：平面式車格相對容易停車。
缺點：1. 機械升降設備需維護保養。2.進出時需等待費時。
🔘機機(升降機械車位)車位：車子透過機械式的升降梯，人和車搭電梯進入地下停車場並停在機械式停車位
優點：價格比坡平、坡機、機平都便宜
缺點：1. 機械升降設備、車格都需定期維護保養。2. 操作費時。3. 機械車格對大尺寸車種可能無法容納。
🔘機械循環(倉儲式或停車塔)車位：停車時，只需按號碼，電梯會下來，把車停進去，人出來，車子會停到循環式停車格，取車時，也是按號碼，等車子出來然後取車
優點：所有車位種類中最便宜。
缺點：全仰賴自動化(不穩定因素較多)，若遇尖峰時段要等待較長時間才能完成取車或停車。

✅ 抵押權(房屋、土地)設定時，須繳納哪些費用，領取時間要多久？

辦理抵押權設定登記時，須繳納設定登記費及書狀費給政府。
🔹設定登記費依設定金額千分之一計收。(一般銀行設定金額為實際借款金額的1.2倍，至於私人借貸則以雙方同意金額，大多以實際借款金額的1.5-2倍設定)
🔹書狀費為每張新臺幣80元。
🔹金融機構送設定之作業時間為4小時；若為私人名義送設定則須2個工作天(因詐騙案件多，私人設定改為約須4-5個工作天)。

例如:
王小明以位於新北市板橋區房子，向銀行貸款1800萬元。
則設定規費計算為:18000000×1÷1000=18000元
書狀費為2張80×2=160元
本案須繳納地政規費18000元+160元=18160元

✅土地增值稅的定義：

🔹增值稅的概念是一種間接稅，以商品在移轉過程中產生的「增值額」作為計稅依據，進而徵收的一種稅賦。所謂土地增值稅就是當土地所有權人出售土地或房屋時（移轉），須繳交因「獲得土地自然漲價的利益者」所徵收的稅。
🔹土地增值稅又分為「自用住宅稅率」及「一般稅率」兩種，其中適用自用住宅優惠稅率為10%，而一般稅率則是20%~40%不等。
🔸土地增值稅試算 https://www.etax.nat.gov.tw/etwmain/etw158w/51

✅土地增值稅免徵條件:

A.各級政府出售或依法贈與之公有土地。
B.各級政府受贈之私有土地。
C.因繼承而移轉之土地。私人捐贈供興辦社會福利事業或依法設立私立學校使用之土地。
D.被徵收之土地。
E.都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收前移轉者。
F.依法得徵收之私有土地，土地所有權人自願按徵收補償地價售與需地機關者。
G.區段徵收之土地，以現金或抵價地補償其地價者 

✅土地增值稅不課徵條件：

A.配偶相互贈與之土地，得申請不課徵土地增值稅。
B.作為農業使用之農業用地，移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。
C.土地為信託財產者，於相關規定信託關係人間移轉所有權，不課徵土地增值稅。 

✅自然人特定地區第2戶購屋貸款(二房貸款限制)

從109年至今，央行共陸續祭出選擇性信用管制，除了針對自然人購置住宅貸款設限，亦針對自然人購置高價住宅貸款、公司法人購置住宅貸款、建商餘屋貸款及工業區閒置土地抵押貸款等設限，大致內容如下:
▲自然人購置第二屋無寬限期（民國110年9月24日生效）：自然人在特定地區(六都含新竹縣市)，購買第2戶時，房貸貸款不能同時申請寬限期。
▲中央銀行在112年6月15日的理監事會中，決議不調整存款準備率、不升息；但為了控管金融業的授信風險，推出了第五波房市選擇性信用管制措施，對於特定地區（包括六都及新竹縣市）新增規範「自然人」購買第二戶房產的貸款成數-設定上限為7成。
▲自然人購置第二屋的貸款成數限制（民國113年6月14日生效）：自然人在特定地區(六都含新竹縣市)購買第2戶時，房貸貸款不能同時申請「寬限期」且「最高貸款成數6成」。
📌明細如下:
【於6都或新竹縣市購置第2戶住宅貸款】-限貸最高6成(無寬限期)
【第三戶住宅貸款以上限制】-限貸最高4成(無寬限期)
【購置高價住宅貸款】--限貸最高4成(無寬限期)
【公司法人購置住宅貸款】-限貸最高4成(無寬限期)
【購地貸款(需附興建計畫並限時動工興建)】-上限5成且其中一成於開工時始得撥款
備註:配偶所持有房產，並不會合併購置第二屋計算

✅何謂房屋「嫌惡設施」？

答: 嫌惡設施」又稱「鄰避設施」，顧名思義即對住宅周遭環境造成主客觀不好或負面影響的設施或特定服務；例如: 焚化爐、公墓、變電所、、、。 

✅銀行認定的房屋「嫌惡設施」有那些？

答:雖然各家銀行認定標準不一，但還是可以大略整理出以下例舉➜加油站、垃圾場、公墓、基地台、焚化爐、變電所、宮廟、監獄、瓦斯行、瓦斯槽、高壓電塔、回收場、特種行業、KTV、遊樂場、禮儀社、葬儀社、神壇、發電廠、監獄、汙水處理廠、飛機場、靈骨塔、殯儀館、、、等。 

✅房屋「嫌惡設施」會影響房屋貸款嗎？

銀行對於有「嫌惡設施」的房屋、土地，會直接反應在房屋鑑價及貸款條件上。銀行對於房屋「嫌惡設施」的認定原則，基本上是以距離做為判定標準。例如:房屋500公尺內有公墓、焚化爐、、、或者是房屋300公尺內有殯儀館、靈骨塔、、、、。當然如:同一棟樓房其它樓層有從事➜特種行業、宮廟、、等，也會影響房屋可貸成數，甚至會被列入拒貸標的物。 

✅房屋附近有「嫌惡設施」，還可以申辦「房屋二胎」貸款嗎？

▲基本上「嫌惡設施」大多是以距離或房屋本體來衡量。
例如:
a.房屋500公尺內有公墓、焚化爐、、、或者是房屋300公尺內有殯儀館、靈骨塔、、、、等。
b.標的物(房屋)用途:宮廟、神壇、茶室、旅館、八大酒店、、、。
▲常被認定為「嫌惡設施」➜加油站、垃圾場、公墓、基地台、焚化爐、變電所、宮廟、監獄、瓦斯行、瓦斯槽、高壓電塔、回收場、特種行業、KTV、遊樂場、禮儀社、葬儀社、神壇、發電廠、監獄、汙水處理廠、飛機場、靈骨塔、殯儀館、、、等。
◆一般對於有「嫌惡設施」的物件，銀行或租賃公司都會傾向於不承作；最主要的原因在於後續的處理問題，換言之，如萬一發生呆帳時，常會因後續法院拍賣或出售，皆會因乏人問津而導致債權無法順利回收。至於核貸與否➜則關鍵在於送件前，能否先加以說明(當然裏面要夠熟)且爭取委以人工審理方式，並以專案專簽方式，才有核貸機會。 

✅房屋(建物)沒有辦理「保存登記」,可以跟銀行貸款嗎?

建物(房屋)保存登記定義➜
保存登記係指新建合法建物，或實施建築管制前之舊有而未辦理登記之合法建物，所為之第一次登記。我國並不強制一切建物必須辦理保存登記，登記與否，由當事人決定。惟依民法第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」 是以，建物不經保存登記將無法處分其物權，例如設定抵押權、地上權等。簡易講:就是所持有房屋◎只有土地權狀而沒有建物(房屋)權狀。
答:未辦理「保存登記」的房地，在銀行認定上，屬於低承作(意願較消極)個案，除非申戶整體條件佳(還款來源明確或資產負債比優)，又土地座落於都市計劃區內，且申貸成數低，屬低風險客群，較有核貸機會。
【惟以上雖是標準規範，但只要能找對專業人員及正確管道，其實是可個案說明，還是能彈性審查，應用專案專簽方式-予以核貸】

✅ 為什麼我的房子有繳房屋稅卻没有所有權狀？

🔺房屋稅係根據門牌課稅，即無論該建物為合法或非法皆須課稅，即納稅並未代表已登記取得權狀。

🔺建物並非強制登記，如果要補辦保存登記，請先確定房子有無申請核使用執照及圖說，以憑辦理測量及登記事宜；没有的話，也可以到稅捐機關申請課稅現值核計表，依其中所載折舊年數推算你的房子是在建築管理之前就開始課稅的話，也可以到地政事務所申請測量及登記事宜。

✅何謂建物保存登記-

保存登記係指新建合法建物，或實施建築管制前舊有而未辦理登記之合法建物，所為之第一次登記。我國並不強制一切建物必須辦理保存登記，登記與否，由當事人決定。惟依民法第759條規定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」 是以，建物不經保存登記將無法處分其物權，例如設定抵押權、地上權等。 

✅如何辦理「建物保存登記」-

＃我國的不動產採登記制，有登記才有產權。保存登記就是「建物所有權第一次登記」，不管是新建的建物，或既存的建物想要確保權產，都可以向地政機關申辦所有權登記。其中，「土地」以及「建物」採分開登記，完成登記後，各自就擁有「所有權狀」，之後就可合法使用，而且可以自由買賣。
＃目前全台各地的土地幾乎都已辦理登記，只要到地政機關都可調到登記資料。相對的，建物可能很早就存在，或原本沒房子後來才蓋，或者是拆了又蓋，這些建物若沒有登記過，就要由民眾自行向地政機關辦理登記，然後取得所有權狀。
＃要特別說明的是，沒登記不代表違法。有些建物是在政府實施建築管理前就已存在，這些建物因為當時沒有管理的法源，因此雖然沒有登記，仍然是合法的建物。但為了保障產權，方便未來買賣過戶，即使法律沒有強制規定要登記，仍建議完成建物所有權第一次登記，產權比較清楚，想辦貸款也比較容易。
向地政機關辦理「建物保存登記」應準備文件➜
A.曾於該建物設籍的戶籍證明文件。
B.門牌編釘證明。
C.繳納房屋稅憑證或稅籍證明。
D.繳納水費憑證。
E.繳納電費憑證。
F.未實施建築管理地區建物完工證明書。
G.地形圖、都市計畫現況圖、都市計畫禁建圖、航照圖或政府機關測繪地圖。
H.其他足資證明的文件。

✅持分的房屋或土地，可以作為「擔保品」申辦貸款嗎？

▲銀行或租賃公司➜為保障其債權【持分的房屋或土地，如萬一發生呆帳時，常會因後續法院拍賣或出售，皆會因乏人問津(因權利範圍無明確劃分、分割)而導致債權無法順利回收】，以致對於該申貸案，如其他持分者，不願作為➜連帶保證人、共同借款人、房屋擔保提供人，銀行或租賃公司則無法承做。
◆持分的房屋或土地，如因資金迫切、需求孔急，非貸不可的話，只能經由~
A.非體制內的私人借貸方式，缺點是:1.利息高2.後續比較容易產生糾紛。
B.藉由「法金」以提供附擔保分式辦理，缺點是:1.申貸過程相對繁瑣且作業時間較長2.分期年限(期數)短，還款壓力大。 

✅何謂不動產「分別共有」？

簡單說，就是數人共同享有一標的物的所有權，這些人就稱為「共有人」，而所指標的物即為「共有物」。分別共有物的各共有人，在外觀上，皆有明確的應有部分(或俗稱持分）。
A.多位共有人按其「應有部分」對於一物有所有權之關係，即所謂分別共有。
B.除契約另有約定外，每位共有人對於共有物「全部」，都有使用收益之權。
C.每位共有人都可以自由處分其「應有部分」，但對於共有物「全部」的處分、變更及設定負擔行為，原則上應得共有人全體之同意。 

✅何謂不動產「公同共有」？

相較於分別共有，公同共有在外觀上並沒有「應有部分」的概念，僅在內部存有「潛在應有部分」。而公同共有的型態，最常出現在「遺產繼承」、「祭祀公業」、「合夥契約」或「約定為共同財產制夫妻之共同財產」中，例如：分割遺產全體繼承人對於遺產全部為公同共有、合夥的股份或祭祀公業的派下權(或稱鬮分、房份)等。
A.依法律規定、習慣或法律行為，成一「公同關係」的共有人，基於「公同關係」而共有一物，就是公同共有人。
B.繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有。
C.各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。
D.公同共有物之處分及其他之權利行使，除法律另有規定外，應得公同共有人全體之同意。
E.公同關係存續中，各公同共有人，不得請求分割其公同共有物。
F.公同共有之關係，自公同關係終止，或因公同共有物之讓與而消滅。公同共有物之分割，除法律另有規定外，準用關於共有物分割之規定。
G.繼承人得隨時請求分割遺產。但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限。
H.在公同共有遺產分割自由之原則下，民法第1164條規定，繼承人得隨時請求分割遺產，該條所稱之「得隨時請求分割」，依同法第829條及第830條第一項規定觀之，自應解為包含請求終止公同共有關係在內，俾繼承人之公同共有關係歸於消滅而成為分別共有，始不致與同法第829條所定之旨趣相左，庶不失繼承人得隨時請求分割遺產之立法本旨。 

✅ 何謂履約保證-

履約保證是由建經公司擔任付款中間人的一種制度：不動產交易的買方按約定將各期買賣價金不直接交予賣方本人，而是存匯入建經公司於合作銀行開立之「信託財產專戶」，待交易完成後，再由該付款中間人將價款全數匯予賣方。透過履約保證，可以避免傳統不動產買賣可能發生的風險，例如：買方於付款後，賣方避不見面致無法取得產權，或雖取得產權，但產權上的抵押設定債務已超過買賣總價，即負債大於資產；又或是，賣方過戶給買方後卻拿不到尾款。
當然建經公司為了確保履約，會有一些規定，需要買賣雙方的配合，例如：買方必須在過戶前付清自備款，如買方不貸款，更需先行付清買賣價金才能辦理過戶，避免發生過戶完成而不付款項；或是，賣方債務過高則不得先行動用專戶款項，避免賣方取走款項後無法順利過戶給買方。
而其中最最最重要的，是約定買賣雙方就違約賠償乙事，依照建經公司的認證為準：如買方違約，賣方經由完整解約程序，可以取回產權且可以沒收買方價金；如賣方違約，解約程序完成後，買方可以取回價金，減輕買賣雙方不幸碰上對方違約時取回價金或產權的壓力。建經公司實務做法是：有違約狀況發生時，履約之一方按買賣契約所訂之催告/解除契約之規定，發存證信函催告違約之一方履行契約，如對方仍不履約，在完成解除契約程序後，建經公司即行撥付款項。這一部分是消費者最重視，而也是銀行主導的價金信託所做不到的！換言之，銀行的價金信託只能保管價金，而無法執行價金賠償或價金返還，當某一方違約時，對方只能於完成訴訟程序才能取回價金/或產權。然而，百分之九十九的買賣都是順利完成，消費者自然無從了解建經公司與銀行的差別，甚至還會覺得銀行比較有保障。
當然這個履約保證制度，並非萬靈丹，仍有其限制:
例如：
1.「賣方」違約時，買方只能取回價金，對於賣方應行賠償予買方之違約金，必須透過訴訟程序才拿得到。
2.違約之一方不滿違約金之收取而告上法院時，建經公司還是得遵從法院裁判，無法凌駕於司法機關。
3.建經公司只能擔保價金，物之瑕疵還是得靠自己，像是房子的漏水、白蟻蟲蛀、結構損壞等，建經公司是無法幫您修繕的。 

✅關於「履約保證」消費者常見問題說明－

1.履約保證專戶的合作銀行與履約保證業務無關，履約保證是由建經公司執行保證業務，銀行端只負責依照建經公司指示操作匯繳賣方稅金、清償賣方房貸等與完成交易必要的費用程序。
2.在挑選建經公司時要特別注意，履約保證專戶必須是屬於「信託財產專戶」，而非屬於建經公司本身財產，就不必擔心價款被非法挪作他用。如果是透過仲介公司的交易，則不需在這上面費神，各家仲介公司有其指定配合有信譽的建經公司。
3.在某些狀況下，讓賣方動用款項是必要的，例如，賣方換屋需要現金買房或租屋才能騰空點交，但款項在專戶中，賣方須徵得買方同意才能動用履約保證專戶中的款項。這時買方就須謹慎評估賣方的債務狀況，畢竟建經公司對於動用的款項是不需負責的。原則上，如果賣方的債務遠低於買賣總金額，則動用款項是可行的；但如果賣方債務非常高而又有動用款項之需求，則建議在過戶至買方名下後再行動款。不過每件案件狀況不同，還是得個案認定。 

✅海砂屋VS房屋貸款

海砂屋可以申請房屋貸款嗎？
答:如所提供的擔保物為海砂屋，在正常狀況下，銀行並不承作。原因是:如萬一債權發生問題時，擔保物恐怕拍賣不出去(沒人願意承接)，導致債權無法得到保障，而造成損失。
備註:貸款核貸與否，是以整體性評估作為主要依據，所以，只要找到對的人，懂得應用變通方式，其實還是有機會處理的。 

✅海砂屋之認定標準及檢測

(一)認定標準
1.中央標準局於民國 83 年 7 月 22 日通過「新拌混凝土」水溶性 氯離子最大容許值的規定（CNS 3090），鋼筋混凝土所處環境 須作耐久性考量者，氯離子含量每一立方米混凝土中應在 0.3 公斤以內；而作為一般性考量者，氯離子含量每一立方米混凝 土中不得超過 0.6 公斤。
2.嗣於民國 87 年 7 月經過修訂標準，不再有耐久性及一般性之 區分，統一規定鋼筋混凝土結構的氯離子含量每一立方米混凝 土中不得超過 0.3 公斤。 此標準雖然是為新拌混凝土而設，但 也是目前成屋硬固混凝土所「參考的標準值」（見於內政部地政 司不動產委託銷售契約書範本附件不動產標的現況說明書）。惟 縱使氯離子含量超過標準值，房屋結構上安全與否，仍須由專 業結構安全鑑定才能判定。
(二)檢測單位 可向土木技師公會查詢辦理氯離子含量檢測單位，費用約 4,000 元到 5,000 元，工作天數約 4 天。 

 ✅何謂地籍異動索引?

異動索引係記載申請標的之異動記錄，包括異動部別、登記日期、登記原因、登記次序、收件年字號、異動日期及權利人姓名等欄位。 申請人資格同異動清冊。 基於異動索引係提供每次異動時簡略資料，涉及個人資料部分，僅權利人姓名，為便於一般人查詢，另提供第二類隱匿權利人部分姓名之異動索引，任何人皆可申請。

✅何謂「限制登記」？限制登記有哪幾種？

依土地登記規則第136條規定，土地法第78條第8款所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。限制登記包括➜預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，及其他依法律所為禁止處分之登記。指的是限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。限制登記名義人就其土地權利之全部或一部之處分，以保全請求權人之權益，亦稱「保全登記」。
舉例:B先生將本人所持有的土地(標的物)向A先生借錢(或其他原因)；而A先生為保障其債權(或其他原因)，對B先生所持有的土地(標的物)設定「預告登記」。則A先生就是「請求權人」B先生即為「登記名義人」。簡單講，也就是說: 自B先生所持有的土地(標的物)被A先生設定「預告登記」後，B先生如想處分(包括: 買賣、借貸、變更登記、、等行為) 此標的物，都需經A先生同意始得為之。

✅何謂預告登記-

預告登記係預為保全對於他人土地建物權利變更、附條件或期限之請求權，而向地政事務所申請限制登記名義人處分其土地建物權利之登記。 其申請係由請求權人檢具土地登記申請書、登記清冊、身分證明文件及登記名義人之同意書、權利書狀，向地政事務所申請登記。 

✅何謂查封登記：

當不動產成為法律訴訟或債務追討的一部分時，可能會進行查封登記。這種登記防止不動產在訴訟或債務清償過程中被處分。 

✅何謂假扣押登記：

在某些法律程序中，為了保障債權人的權益，可能會對債務人的不動產進行假扣押，這種登記暫時限制債務人處分其不動產。 

✅何謂假處分登記：

這是一種臨時性質的登記，用於在法律訴訟或其他法律程序中暫時限制不動產的處分。 

✅何謂破產登記：

當不動產所有者破產時，為了保護債權人的權益，可能會對該不動產進行破產登記，限制其處分。 

✅其他依法律所為禁止處分之登記：

根據不同的法律規定，可能還有其他形式的限制登記，用於特定情況下限制不動產的處分。 

✅預告登記與限制登記差異-

限制登記包含預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記，土地遭限制登記者，不得為處分行為（例如過戶、設定抵押、設定地上權者）。 而預告登記，則係指為了保全對於他人土地或建物權利取得、喪失、變更登記之請求權所為之登記，預告登記後，不動產所有權人欲處分其不動產，須預告登記權利人同意，始得為之。

✅預告登記通常應用情形與說明-

A.債務人的不動產設定預告登記予債權人-目的是加強對債權人的保障，防止債務人脫產(即使債務人脫產，如有設定抵押權時債權人仍可執行抵押權)。
B.借名登記-因為某些原因將不動產登記在其他人名下，為了保障產權所以做預告登記，以防出名人(房子的登記名義人)私下變賣。
C.父母出資為子女購買的不動產做預告登記予父母父母買房子給子女但擔心子女被騙、或是偷賣房子，所以才做預告登記。
D.合宜住宅有5到10年不得移轉的限制，實務上的作法就是合宜住宅的所有權人要設定預告登記給政府。

✅被法院查封、假扣押、假處分或破產登記之房地，可否辦理過戶？

原則：當土地或建物上設有查封、假扣押、假處分或破產登記時，通常在這些限制登記未被塗銷（取消）之前，不能進行過戶。這意味著在這些法律程序完成或解決之前，該土地或建物不能轉讓給他人。
🔺例外情況：但即便存在上述限制登記，以下幾種情況下仍可進行過戶：
(1) 徵收、區段徵收或照價收買：政府出於公共利益進行的徵收，即使有限制登記，也可以進行過戶。
(2) 公同共有繼承：如果土地或建物是繼承財產的一部分，則可以在共有繼承人之間進行過戶。
(3) 依法院確定判決申請移轉：如果法院的確定判決要求移轉、設定或塗銷登記，且申請人是原假處分登記的債權人，則可進行過戶。在這種情況下，需要提供法院或相關執行機關的證明文件。
(4) 其他無礙禁止處分之登記：如果過戶不會影響到限制登記的目的或條件，則可能允許進行過戶。 

✅何謂流抵約定？

#所謂「流抵契約」，係指抵押權人與抵押人於擔保債權屆期前，即以契約約定若債權屆清償期而未獲清償者，抵押物之所有權移屬於抵押權人。「流抵契約」又稱「流押契約」、「流質契約」或「抵押物代償條款」等。
#關於第873條之1規定，依第1項規定，當事人於抵押權設定契約中所約定之「流抵契約」，係屬有效，惟此約定未經登記者，不得對抗第三人。換言之，若該流抵契約未登記者，僅對契約當事人(抵押權人及抵押人)發生債權效力，若已登記者，則發生得對抗第三人之物權效力。
因抵押權之設定僅在使被擔保之債權獲得清償，抵押權人不應取得超過被擔保債權之利益，故流抵契約之效力，亦應以此為限。從而在當事人約定流抵契約時，抵押權人負有「清算義務」，亦即依第2項，抵押權人依流抵契約請求抵押人為抵押物所有權之移轉時：
1.就抵押物價值「超過」擔保債權之部分，抵押權人應將該部分之價值返還抵押人。
2.若抵押物價值「不足」擔保債權者，抵押權人仍得請求債務人清償之。
#因流抵契約之約定僅在使被擔保債權之清償獲得確保，故第3項規定，即便當事人有流抵契約之約定，若抵押人於移轉抵押物所有權予抵押權人「前」清償抵押權所擔保之債權者，應認抵押權已消滅，抵押人免除移轉抵押物所有權之義務。 

✅不動產「信託」簡介-

簡言之，信託是一種受嚴格法律保障的財產管理制度，透過「委託人」、「受託人」及「受益人」3個角色的連結，幫助有需要作財產規劃的人，以更有效率而且安全的方式達到目的。 所謂委託人就是擁有財產者，當他（自然人或法人）為某種目的想針對受益人作財務規劃，而透過信託方式將財產移轉給信託業者管理及處分時，他便成為信託關係的委託人。

✅沒有薪資轉帳、勞保資料、報稅證明..等明確的職收證明，還可以辦房屋貸款嗎？

◆答:只要房屋估價金額扣除目前房貸尚欠餘額，如果還有可貸空間，一樣可以申貸。至於「收支比」及「負債比」部份，其實只要找對門路(承辦人員)，就可藉由宣告收入或以資產比(資產大於負債)方式，並以書面審查模式進行且加以分析與說明➜還是可以順利核貸且不因此而降低核准額度。 

✅房屋➤融資高成數二胎貸款方案-

商品簡介-
▲年齡：20-70歲(不含貸款年限)
▲區域：全省(不含離島)
▲成數:最高承作成數➜可至房屋市價1.3倍(130%)【例如：房屋實價登錄價值 1000 萬元，目前尚欠9成 900萬，則本筆最高可貸 400 萬(300+100) 曝險金額可到 1300萬元，等於房價130%】總貸款金額可以比售屋金額高。
▲額度：最高300萬(300萬以上，可個案討論，但會以企金方式承作)
▲月付款：每十萬元-月繳1162元起(本利攤還)
▲寬限期:最長24期(只繳息)
▲綁約：20期(繳滿20期，提前清償➜可免違約金)
▲資格：本人或連帶保證人➜名下持有房屋即可，並無持有時間限制(房屋剛過戶，包含:購屋、贈與、繼承、、皆可)
▲方式：新增二胎貸款或轉增貸它行二胎貸款或借新還舊(已貸者，可再貸)房屋私設：房屋有私設可個案處理 (會參考異動索引登載事項)，如可佐證為廠商合作或親屬關係➜則不在此限，並回復正常審查模式。
▲信託:房屋如目前於信託中，則只要能塗銷信託註記，即可進件申請，審核標準比照房屋私設方式處理。如可佐證「信託管理人」為親屬關係➜則不在此限，並回復正常審查模式。
▲持有: 房屋持有人需為自然人，持有人為法人(公司)不予承作(但可個案討論)。
▲強項: ✔不看房屋目前用途✔不看屋況✔不看屋齡✔不看房屋所在區域(不含離島) ▲目前空屋、倉庫、出租中、宮廟、商行、公司行號、、皆可承作
▲型態:大樓、公寓、透天厝、套房、廠房、農舍、、、
▲優勢:各行各業皆可貸，無行業別限制，免明確職收
▲信用條件；○負債過高可溝通○繳款不佳可說明○信用不良可爭取

✅ 中央銀行再度向高房價宣戰！

2024/9/19日理監事會決議祭出第七波房市管制措施，並再度調升存準率一碼。
央行今天大動作打炒房，宣布六大措施，包括:
一，新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期
二，自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國
三，公司法人購置住宅貸款由4成降為3成
四，自然人購置高價住宅貸款由4成降為3成
五，第3戶以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成
六，餘屋貸款最高成數由4成降為3成。 

✅ 第七波房市管制措施-關於高價住宅定義及貸款成數-

🏠房貸最高可貸成數最高上限為3成。
🏠無法申請寬限期。
🖍️ 高價宅定義標準：台北市豪宅價格7,000萬元以上、新北市6,000萬元以上、於臺北市及新北市以外之國內地區為4,000萬元以上。

✅ 房地合一稅適用範圍及交易日

房地合一稅適用於105年1月1日後取得的房地，房地合一稅1.0與房地合一稅2.0適用稅制依出售房地「交易日」而不同。110年6月30日以前的交易適用房地合一稅1.0；110年7月1日起的交易則適用房地合一稅2.0。
下列個人交易項目所得須按房地合一稅課稅-
⭕105年1月1日以後取得的房屋、房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照的土地（房屋範圍不包括依農業發展條例申請興建的農舍）。
⭕105年1月1日以後取得以設定地上權方式的房屋使用權。
⭕105年1月1日以後取得的預售屋及其坐落基地。
⭕符合一定條件股份或出資額，不限於105年1月1日以後取得。
🌲另外，取得房地的方式也會影響適用稅制。依遺產及贈與稅法規定，接受繼承、遺贈以及配偶移轉贈與後出售的房地，可追溯到配偶最初取得房地的年限，以此作為適用稅制判斷，若最初取得房地時間是在105年1月1日前則適用財產交易所得稅(舊制)。

✅ 房地合一稅試算公式:

房地合一稅性質屬於交易稅，有出售房地才須申報，且有獲利才需進一步繳稅。計算方式為合併房屋及土地的實際總價格（即為交易總價），扣除實際取得成本，若有獲利的部分才需要進一步課徵所得稅。

以下試算公式與計算案例提供參考
🔹第一步🔹
課稅所得＝（房屋土地成交價額－原始取得成本－相關費用－土地漲價總數額）×房地合一稅率
🔹第一步🔹
所得稅＝課稅所得×稅率 (30天內申報完成)

例如:甲君購置一戶房地產800萬元，持有3年後出售賣了1250萬元，另外支付仲介及代書費用約28萬元，這段持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約7萬元。裝潢工程費用100萬，則甲君出售房地產，修法前後稅金差異？
☑️課稅所得=成交價額1250萬元-取得成本800萬元-仲介及代書費用28萬元-土地漲價總數額7萬元-裝潢費用100萬=315萬元

🔺須繳稅金🔺
修法前1.0版：課稅所得額 315萬×20%=630000元
修法後2.0版：課稅所得額 315萬×35%=1102500元

📌甲君後與家人評估後決定暫不出售、繼續自住持有。若持有6年後(一定要設籍才算數)且符合自住優惠並以相同條件出售，即可享免稅額400萬元，超過部分再以稅率10%計算！

✅ 房地合一稅400萬「自住減免」&「重購退稅」適用條件-

房地合一稅主要目的，在抑制投資客對於房地產的炒作，自住者較不用擔心受影響，若符合自住目的，仍可適用「重購退稅」及「自住減免」兩大例外減免條款。

➡️400萬自住減免稅額須同時符合以下3條件:
🎯本人或配偶、未成年子女於該房屋設有戶籍、持有並居住，連續滿6年。
🎯房地交易前6年內，無出租、營業或執行業務等使用行為。
🎯本人與配偶及未成年子女，在交易前6年內未曾適用過此優惠規定。

🔺符合自用住宅相關條件者，課稅所得可扣除400萬元免稅額，超過400萬元的部分按最低稅率10%課徵所得稅，不過400萬免稅額一生只有一次。

重購退稅說明-
➡️重購退稅是政府提供換屋族的節稅優惠，當你在賣舊房子後的2年內購買新屋，且房屋為自住用途，你便可以申請重購退稅，以退還你在買賣過程中所繳納的部分稅金，以減輕換屋時的經濟負擔；無論是先購後售，或是先售後購，皆可申請重購自住房地退(抵)稅優惠，其條件如下:
🔹包括出售前一年未做營業或出租。
🔹個人或配偶與未成年子女設有戶籍並居住。
🔹只要出售舊房地與重購新房地的時間(以完成移轉登記日為準)差距在 2 年以內。
🔹五年內所購房屋未作其他用途。

✅什麼是連帶保證？

保證有不同分類，我國的民法對其中的連帶保證，雖然沒有直接定義，也沒有相關的規定，但法院一向承認連帶保證契約的效力，而所謂的連帶保證，指的是連帶保證人與主債務人必須對債權人一起負擔償還債務的責任，也就是連帶保證人的地位比較近似連帶債務人，不能再如同一般保證人提出先訴抗辯權。
債權人可以單獨向連帶保證人或主債務人請求給付全部，也可以同時請求連帶保證人與主債務人給付全部，或是先後請求連帶保證人與主債務人各給付一部分。 

✅ 連帶保證人與一般保證人的差別

一般保證人與連帶保證人都必須負擔保證責任，最主要的差別在於，若為一般保證人，債權人必須確認原先債務人的財產不足以清償債務，才能向保證人求償。 而連帶保證人則不受此限制，也就是自動放棄主張「先訴抗辯權」，因此當債務人無法償還欠款時，債權人不必先向原先債務人追討債務，可以直接向保證人請求。

✅ 先訴抗辯權與保證人

A.一般而言，保證人所負擔的保證責任具有「補充性」。如果債務人的財產足夠清償債務，那麼債權人須先對債務人請求清償債務，並且強制執行債務人的財產受償，不可直接向保證人求償。
B.保證人可以向債權人主張「先訴抗辯權」，拒絕清償。
C.這是民法為保障保證人所賦予的權利，但如果保證人自己選擇拋棄先訴抗辯權，在面對債權人求償時就無法行使先訴抗辯權。
D.常見的情況，包含保證人簽訂的保證契約中，有約定「保證人願意拋棄先訴抗辯權」條款，此時保證人受到契約的拘束，無法對債權人主張先訴抗辯權。

✅ 保證資料揭露說明-

保證人資料隨同主債務人之資料揭露，但如保證人經由債權金融機構表示保證人之保證責任消滅（包括主債務已清償、債權人更換保證人或免除保證人之保證責任等），並由該債權金融機構來函請求聯徵中心停止利用該保證人之保證資料時，聯徵中心會立即將其保證資料停止揭露。

✅自行查詢聯徵紀錄的5種途徑:

A.藉由「自然人憑證」直接於電腦線上查詢➜聯徵中心「個人線上查閱信用報告服務」網頁，即可快速查閱「個人信用報告」電子檔。
備註: 申請人只需攜帶本人身分證件及250元工本費，就可至任一戶政事務所(無區域限制)都可以臨櫃申辦「自然人憑證」。
B.手機APP查詢聯徵
使用手機APP查詢聯徵，先要安裝「TW投資人行動網」App，iOS及Android均可使用(到app商店下載即可)手機app查閱聯徵紀錄，步驟比較複雜，而且目前僅支援11家證券商認證使用，如果沒有這11家證券的證券戶(元富證券、日盛證券、永豐金證券、永豐期貨、統一證券、大慶證券、玉山證券、國票證券、第一金證、富邦證券、群益證券、臺銀證券。)，就不能用手機查詢，建議可選擇其他方式查詢聯徵，程序會比較簡易。
C.直接到聯徵中心臨櫃辦理
🔺聯徵中心地址：100台北市中正區重慶南路一段2號1樓( 捷運台北車站Z10出口 )
🔺申請文件：身分證正本和第二證件，如健保卡、駕照
【如果是委託他人申請，則需要委託申請證明文件，三項文件缺一不可】
🔺申請文件：身分證正本和第二證件，如健保卡、駕照；並填寫郵局專用申請書。
🔺申請方式：本人親自到郵局儲匯窗口，填寫郵局專用申請書，並確認身份送出申請，處理完成後，資料會寄回代收辦理郵局，就可到郵局領取。
🔺郵局受理時間：各郵局公告之儲匯窗口平常日營業時間，不包含平常日延時營業郵局及週六、日營業郵局。
🔷申請文件：
聯徵中心電話：02-2316-3232服務時間：週一至週五 09:00~17:00(中午時段不休息)申請方式：親臨或委託親友至聯徵中心服務櫃台辦理。
1.當事人及受託人雙方身分證正本。
2.當事人新式戶口名簿(不限式別，正、影本皆可)或戶口名簿正本。
3.當事人簽章之委託書「代理申請／領取個人或債清委託書」(可由聯徵中心網站下載)
D.郵局臨櫃代收辦理查詢聯徵全台各地郵局都可代收聯徵查詢申請，時間約須3~7個工作天(含聯徵中心處理及來回寄送時間)。請郵局影印雙證件者，郵局得酌收影印費用。
E.郵寄申請郵寄申請➜將備好的資料直接郵寄聯徵中心▲寄件地址是：10044台北市重慶南路一段2號16樓，郵寄方式查詢的時間會比較久，大約2~6個工作日(未加郵寄往返時間)如果急需的話，建議採用其他途徑辦理，以避免曠日廢時。
1.個人信用報告申請書(聯徵中心網頁下載)
2.身分證正反面影本
3.第二證件(駕照、健保卡或其他有效證件)影本
4.新式戶口名簿影本

✅何謂自然人憑證？

▲什麼是自然人憑證-
就是給自己一個網路身分證，您可透過網路申辦多項政府提供的服務，目前自然人憑證可使用的網路應用服務包括網路報稅、勞保年資及個人退休金專戶查詢、個人限制入出境查詢、健保個人資料及欠費查詢、電子公路監理、電子戶籍謄本、身分證掛失及地政e網通等多項便民服務。

✅如何申請自然人憑證？是否一定要本人親自申請呢?

1.年滿18歲就可辦理，必須本人親自辦理（不可委託辦理喔！即便當事人如果在國外的話，也不可授權辦理）。
2.應備證件：A.身分證正本。B.E-mail信箱。C.規費250元。
3.您可至全國任一戶政事務所辦理。
4.於上班時間申請或補領自然人憑證可當場領取IC卡。

✅汽車貸款融資簡介

年齡:18-70歲(不含貸款年限)
車齡:不限
廠牌:不限(轎車、休旅車、貨車、營業車、、、)
承作:3.5噸以下(含)
貸款金額:最高可貸車價的1.3倍
期數:最長12-84期
月繳金額:每10萬元月繳1660元起(本利攤還)
收入認定:免明確收入證明(投保工會、領現金、按日計酬、按件計酬、自由業、
無一定雇主、路邊攤、、、、等。
方式:原車融資、它行代償、借新還舊
商品特色:已貸者!可再貸!
行業別；無特別限制，各行各業皆可申辦
地區:台灣本島+外島皆可
信用條件:可免拉聯徵，曾信用瑕疵可爭取，繳稅不良可說明，評分不足可補
強，負債比過高可通融。

✅動產抵押的定義及擔保形式介紹

動產擔保的3種形式：
1.動產抵押
動產抵押是最常見的動產擔保形式，一般的汽機車貸款及營業設備抵押貸款等資金服務，都需要經過動產抵押的程序，設定動產抵押權予債權人後，只要債務人未履行債務，債權人就可以占有抵押物，將抵押物變賣來清償債務，並享有優先受償權。
2.附條件買賣
買受人先支付部分款項取得動產標的物之使用權，再依照契約履行條件（通常是付清物品款項），藉此取得動產標的物的所有權，在履行契約之前，買受人雖然可以自由使用動產標的物，但動產標的物的所有權仍歸屬於出賣人。附條件買賣常見於中小企業購買機器、設備、工具及原料時，讓企業以較少的成本取得生財工具，促進企業發展及市場資金流動。
3.信託占有
信託占有是受託人將動產當作擔保品，向信託人取得資金或信用的動產擔保形式，與動產抵押不同的地方在於，受託人是在取得資金或信用之後，於一定期間內依約定方式占有及處分動產標的物。 

✅中古汽車貸款的➜它行代償、借新還舊、原車融資➜專案介紹-

🔹原車融資➜亦即3.5噸(含)以下-原車分期貸款-不限車齡、不分廠牌、不論車種；最高可貸車價的1.3倍(超高額方案)本息攤還(最長可分84期)。
🔹它行代償➜亦即3.5噸(含)以下-它行已有貸款且尚在繳款中，藉由其它銀行增貸並代償原貸銀行餘額方案-不限車齡、不分廠牌、不論車種；最高可貸車價的1.3倍(超高額方案)本息攤還(最長可分84期)。
🔹借新還舊➜亦即3.5噸(含)以下-在本行已有貸款且尚在繳款中，藉由增貸方式並同時償還原貸餘額且增加額度-不限車齡、不分廠牌、不論車種；最高可貸車價的1.3倍(超高額方案)本息攤還(最長可分84期)。

✅汽車貸款專案的車齡限制

一般中古汽車貸款專案➜最長以汽車車齡+貸款年限=20年為最大車齡限制(例:2005年出廠的車➜則等於2022-2005=17年車齡🔺20年-17年=3年，亦即此案貸款期數-最分36期(3年)攤還；但實務上的盲點往往是☒因車輛老舊，以致車價無法達到最低貸款額度10萬限制，因此無法申貸。

✅汽車貸款無廠牌、款式限制

汽車貸款專案➜並不限制汽車廠牌或款式(轎車、休旅車、貨車、營業車、商用車、、皆可)，只要是3.5噸(含)以下，且監理站能做「動產設定」的都可以。 

✅目前有欠「違規罰單」或「燃料稅」或「牌照稅」尚未繳納，可以辦貸款嗎？

可以!基本以2萬元內為標準；5萬內為最大極限(但可申辦的專案，會有所限制)✔建議:如欠不多且能力可及範圍內，還是先結清再申貸為佳(畢竟會有風險考量因素) 

✅汽車要持有多久才可以申辦貸款？

除買車及「2等親屬」汽車過戶外；基本上汽車持有滿6個月會比較OK，不過貸款評估是以整體性為指標，並非一個點或一條線的單向評量；所以，如持有未滿6個月，還是能以個案爭取。 

✅汽車目前有當鋪或私人設定，還可以申辦貸款嗎？

只要送件時，被發現有「私人或當鋪設定」，一律都會被拒貸；站在審查的角度→申戶的「理財觀念」遠比擔保物重要，畢竟借錢及繳款的都是人而不是物；尤其是借款金額大於擔保物時。 

✅汽車的車籍資料已經被註記「禁止異動」，還可以申請貸款嗎？

一般車子會被註記「禁止異動」的原因，大多是因為要重新驗車(車子亂改裝)或有積欠政府款項(例:勞保費)所造成；所以要提出申貸前，建議先把「註記」拿掉再送件，才不會讓「徵審人員」留下不佳的先入為主印象。而且更關鍵的是→車子在「禁止異動」情形下，監理站無法完成「動產設定」動作，融資公司也因此無法撥款。 

✅汽車的車牌已經被註銷，還可以申辦貸款嗎？

可以!只要在撥款前回復且「監理站」可以設定就可以；只是建議還是先把汽車牌照恢復再申辦會比較好，才不會讓「徵審人員」留下不佳的先入為主印象。 (車牌被註銷大多是因驗車或燃料稅或牌照稅逾期未繳所致) 

✅目前已經送2家融資，都沒過件，還有機會辦汽車貸款嗎？

機會不大!股票上市公司的融資專案，徵信時會經由CCIS系統查詢，來了解
近一年同業有無查詢紀錄(進件標準以近3個月為準則)；基本上如近三個月內已有別家查詢或一年內曾有多家查詢或重覆送件遭拒貸，即視為多手件， 屬於高風險客群，過件的機會就不高。股票上市公司的融資專案➜最忌諱的就是同業多手件，因各家審核標準都大同小異，所以會主觀認定該案有授信風險，是否被同業發現了什麼瑕疵，所以才到處被拒貸。 

✅目前有「酒駕」罰款，能辦汽車貸款嗎？

當「汽車貸款」進件時，前端「徵信助理」會根據內部SOP作業程序，去監理站查詢本車(動擔標的物)及本人(申貸人) 交通罰鍰及繳納情形；酒駕罰款雖然不會登載在車籍資料(本車)上，但還是會在個人欠費資料查詢得到【有的客人甚至會被登錄在法院資訊(公共危險罪)】，如被發現有以上情形，審查基本上會直接拒貸。除非找對業務人員➜能夠直接跟內部溝通說明，要不然想要成功核貸，機會就很渺茫了! 

✅重機(紅黃牌)貸款專案-

紅黃牌重型機車貸款簡介如下:
年齡:18-70歲(不含貸款年限)之本國國民
車齡:25年內
廠牌:不限(只要動產可設定)
承作CC數:250CC(不含)以上
貸款金額:最高可貸車價的1.3倍
期數:最長12-60期
月繳金額:每10萬元月繳2230元起(本利攤還)
收入認定:免明確收入證明(投保工會、領現金、按日計酬、按件計酬、自由業、無一定雇主、路邊攤、、、、等。
方式:原車融資、它行代償、借新還舊
商品特色:已貸者!可再貸!
行業別；無特別限制，各行各業皆可申辦
地區:台灣本島+外島皆可

✅銀行信用貸款基本資格與簡介

對象:持有本國身分證(含外籍人士)之國民
年齡:年滿20-65歲(含貸款年限)
貸款長度:1-7年
貸款金額:10-1000萬元
年利率:1.88%起(銀行會依個人信用評分、繳款狀況，現職工作年資長短、公司規模大小、職務名稱、收入多寡、、、而有所不同)

✅銀行帳戶變成「警示帳戶」會影響個人信用紀錄嗎？

A如果警示帳戶涉及的事件，最後被法院或檢察署判為無罪or不起訴處分or一般商業買賣糾紛or冒名申辦or存款帳戶遭盜用等情形。則從解除警示後，聯徵中心就不會再揭露上開訊息。
B但如果是被判有罪的案件，例如:繳納罰金、判刑執行完畢、緩起訴及保護處分等情況，則會從解除警示那天起揭露1年的時間，但最長不超過通報日起2年。 

✅警示帳戶在聯徵紀錄會揭露多久時間？

答:如果警示帳戶涉及的事件最後被判為無罪，例如不起訴處分、一般商業買賣糾紛、冒名申辦、存款帳戶遭盜用等情形，從解除警示的那一刻起，聯徵中心就不會再揭露；但如果是有罪的案件，例如繳納罰金、判刑執行完畢、緩起訴及保護處分等情況，則會從解除警示那天起揭露1年的時間，但最長不超過通報日起2年。 

✅何謂衍生管制帳戶？

答:警示帳戶當事人名下的其他帳戶就稱為衍生管制帳戶，衍生管制帳戶的交易功能同樣會受到限制，無法使用提款卡、轉帳及其他電子支付功能，匯入款項也會退回匯款銀行，差別在於衍生管制帳戶是由金融機構自行管控，聯徵中心不會進行揭露，也只需要經由金融機構查證即可解除。 

✅解除「警示帳戶」的條件與步驟→

解除「警示帳戶」條件:
A.刑事案件獲得不起訴處分
B.刑事案件獲得無罪判決
C.完成繳納罰金或執行完需負刑責
E.刑事案件獲得緩起訴、緩刑處分或保護處分
F.經調查證實案件為一般商業買賣糾紛
G.人頭帳戶被證實為冒名申辦或是盜用
H.帳戶被誤設為警示帳戶，且經查證屬實
⭕申請解除「警示帳戶」步驟:
1.取得正式判決書，證明您符合上述的解除警示帳戶條件
2.攜帶身分證及判決書前往警察局偵查隊，提出解除警示的申請
3.大約1～2個星期後，銀行會收到解除警示的公文
4.打電話到銀行確認解除警示帳戶
5.解除警示帳戶後即可正常使用交易功能 

✅ 臨櫃辦理解除警示帳戶-

臨櫃申請程序：
A.必須先釐清刑事案件的結果，並取得正式判決書或不起訴處分書。

B.攜帶判決書或不起訴處分書和身分證(如未領有身分證之未成年則需攜帶戶口名簿或戶籍謄本)，向各地警察分局偵查隊或警察局刑事警察大隊提出解除警示的申請。

C.申請解除警示帳戶約3～5天後，會收到申辦單位解除警示公文副本，帳戶所屬銀行會在1～2個星期後收到解除警示公文。

 ✅被家人聯徵註記，還可以辦貸款嗎？

答:所謂家人代為清償註記，就是有某筆「銀行貸款」款項由家人代為結清(大多是已繳不出來，銀行催收信函寄到家裡或催收電話➜被家人發現)；並由代還款人(大多是父母)要求銀行註記，禁止銀行再貸款給債務人。家人代為清償會註記在聯徵紀錄裏的註記欄，最長可以註記99年，亦即在99年內都無法申辦銀行貸款(包括:信用卡、個人信貸、房貸、企業貸款、、、)；解除條件為:需經「原註記人」同意，並檢附「原註記人」雙證件，並填寫相關表格且親自簽名，向「原註記銀行」或「聯合徵信中心」申請取消家人代為清償註記。如原「註記人」業已往生，則可由「被註記人」檢附「原註記人」『死亡證明書直接向「聯合徵信中心」提出申請。

📌如業已被註記「家人代為清償註記」者，如牽連到JCIC(聯徵記錄)，就無法申辦貸款，但只要找對人，其實還是有其他辦法可以突破，但重點還是以案件「整體評估」為主要重點

✅何謂消費者債務清理條例前置協商？

債務人如果對銀行、信用合作社等金融機構積欠消費借貸債務，如欠卡債、信用借款、房貸等，在向法院聲請更生或清算前，必須先和債權人進行協商（稱之為前置協商），如果協商成立就可以不必利用消債條例的更生或清算程序，如果協商不成，才可以聲請更生或清算。當然如果債務人的債權人之中，沒有任何一個是金融機構，就可以不用經過協商程序，而可以直接向法院聲請更生或清算。 

✅ 申請「前置協商」須符合什麼條件-

申請「前置協商」必須符合以下三個條件：
📌從來沒有參加過「前置協商」或95年度銀行公司辦理的「銀行公會消費金融案件無擔保債務協商機制」(簡稱「95年度債務協商」、或您曾參加「95年度債務協商」但沒有成立。
📌5年內沒有從事營業活動、或從事小規模營業活動營業額平均每月新台幣20萬元以下。
📌有積欠金融機構債務且按期還款有困難。

✅ 何謂「債務清理條例前置協商專用債權人清冊」？

💡「債務清理條例前置協商專用債權人清冊」是民眾參與前置協商，提供最大債權金融機構協商專用之「綜合信用報告」。為便利債務人檢視釐清並製作符合其債務關係實際情況之債權人清冊，聯徵中心特別規劃「當事人綜合信用報告—金融機構債權人清冊」乙項資料提供當事人本人查詢，其資料範圍係包括聯徵中心於一般情形下並未揭露予金融機構為授信條件審核目的查詢且未獲報送清償之債務資料。

💡債務清理條例前置協商專用債權人清冊資料範圍係包括聯徵中心於一般情形下並未揭露予金融機構為授信條件審核目的查詢之未清償債務資料，內容包括：「債務人基本資料」、「是否曾參與銀行公會債務協商資訊」、「是否曾參與前置協商、結案原因及結案日期」、「依有無擔保分類之債務金額彙總資訊(含金融機構自93年起(信用卡自95年起)曾報送債權轉讓資訊且新債權人未報送結案資訊者)」、「債權金融機構資料及個人任職董監事/經理人及獨資/合夥事業負責人之企業名錄」等資訊。

✅ 聯徵中心關於破產宣告或清算裁定之揭露期限-

🔹破產宣告紀錄或清算裁定註記，自宣告日或裁定開始清算日起揭露10年。
🔹更生註記，自更生方案履行完畢日起註記4年，但最長不超逾法院認可更生方案之日起10年。

✅ 消費金融無擔保債務展延方案專用債權人清冊的內容&說明-

🔹消費金融無擔保債務展延方案專用債權人清冊」是提供消費金融無擔保債務還款困難的經濟弱勢債務人，將此清冊提供給無擔保債務最大債權銀行(限銀行公會會員，包含本國銀行、外國銀行及信用卡業務機構)，進行協議符合其還款能力之清償方案專用。

🔹消費金融無擔保債務展延方案專用債權人清冊資料範圍係包括聯徵中心於一般情形下並未揭露予金融機構為授信條件審核目的查詢之未清償債務資料，內容包括：「債務人基本資料」、「最近一次申請債務展延日期及受理申請暨審核結果」、「是否曾參與銀行公會債務協商資訊」、「是否曾參與前置協商、結案原因及結案日期」、「消費金融無擔保債務金額彙總資訊」、「消費金融無擔保債務餘額中是否有任一筆債務為催收、呆帳或遲延繳款三個月以上」等資料。

✅ 還款困難之經濟弱勢債務人的資格&符合要件-

➡️係指債務人提出申請時，對任一金融機構消費金融無擔保債務逾期3個月以上，且符合下列條件之一者：
(1)低收入戶：持有當年度戶籍所在地直轄市、縣(市)政府、鄉(鎮、市、區)公所核發之低收入戶證明。
(2)重大傷病者：持有效期限內之重大傷病卡或近2個月區域醫院(或醫學中心)開立之證明文件(需要有醫院用印)。
(3)中度以上身心障礙者：領有中度以上身心障礙手冊，且該手冊所載「重新(後續)鑑定日期」尚未到期。
(4)重大天然災害災民：持有受災地區直轄市、縣(市)政府、鄉(鎮、市、區)公所核發之受災證明。
(5)近6個月內非自願性失業達3個月以上且目前仍處於失業狀態者：以近6個月公司開立之裁員證明、就業服務站(中心)開立之「失業(再)認定、失業給付申請書及給付收據」或「失業認定聯」為認定依據。
➡️前項債務人有下列情況之一者，非屬本方案之協助對象：
(1)名下資產大於銀行總負債。
(2)95年度債務協商或消費者債務清理條例前置協商成立，且正在履行中。
(3)更生方案業經法院裁定認可確定，且正在履行中。

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